Индивидуальное отопление в многоквартирном доме законодательство 2018: Индивидуальное отопление в многоквартирном доме

Отопление

10 июля 2018 года Конституционный Суд РФ провозгласил Постановление по делу о проверке конституционности ч. 1 ст. 157 ЖК РФ, абз. 3 и 4 п. 42(1) Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, утв. ПП РФ от 06.05.2011 N 354 (далее – Правила 354). В частности, проверяемыми нормами установлено, что в многоквартирном доме (МКД), который оборудован общедомовым прибором учета (ОПУ) тепловой энергии и в котором не все жилые или нежилые помещения оборудованы индивидуальными приборами учета (ИПУ) тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению в помещении определяется исходя из показаний ОПУ, без учета показаний ИПУ (формулы 3, 3.1, 3.2 Приложения 2 к Правилам 354). То есть, в случае отсутствия ИПУ отопления хотя бы в одном помещении МКД, показания ни одного из ИПУ, установленных в других помещениях этого МКД, к расчету не принимаются. Проверив конституционность указанных норм, КС установил, что «оспариваемые нормы в своей взаимосвязи и по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, не соответствуют Конституции РФ», аргументировав свою позицию следующим образом: «Из-за одного или немногих пользователей, не поддерживающих счетчик в исправном состоянии, все остальные жильцы дома вынуждены оплачивать коммунальную услугу вне зависимости от реальных объемов потребления ими тепла. Это нарушает конституционные принципы равенства, правовой определенности, справедливости и соразмерности, а также баланс публичных и частных интересов». Суд указал, что «Федеральному законодателю надлежит внести необходимые изменения в действующее правовое регулирование, предусмотрев более эффективный и справедливый порядок определения платы за тепловую энергию».

Расчет стоимости отопления, в том числе в случае наличия в доме ОПУ и отсутствия хотя бы в одном помещении дома ИПУ, вызывает неизменно много вопросов – гораздо больше, чем в отношении прочих коммунальных услуг. Связано это с рядом технических особенностей отопления, повлекших за собой и юридические особенности – регулирование порядка расчета стоимости отопления отличается от всех остальных коммунальных услуг. В том числе, отопление неоднократно рассматривалось в публикациях на сайте АКАТО – например, в статьях от 27.07.2016, от 19.12.2016, от 28.08.2017, от 12.12.2017, от 26.02.2018.

В данной статье попробуем разобраться в этих технических и юридических особенностях, а также попытаемся оценить последствия Постановления КС РФ.

Коммунальная услуга по отоплению заключается в подаче в помещения МКД теплоэнергии для нагрева воздуха, стен, прочих поверхностей внутри помещения. Тепло подается путем циркуляции в системе отопления нагретого теплоносителя (воды), который, имея более высокую температуру, чем окружающий воздух, в соответствии с законами физики (более нагретое тело отдает тепло менее нагретому) отдает тепло в этот окружающий воздух.

При этом отдача тепла от теплоносителя, циркулирующего в системе отопления, происходит следующими способами:

1) Передача тепла теплопроводностью

Данная передача тепла происходит при непосредственном физическом контакте элементов внутридомовой системы отопления с конструктивными элементами дома, в том числе: в местах соприкосновения трубопроводов отопления со стенами, в местах прокладки трубопроводов через стены и перекрытия, внутри строительных конструкций дома, через крепления трубопроводов к несущим конструкциям дома.

Теплопроводностью передается значительный объем теплоэнергии. Можно привести пример из бытовой жизни – для более эффективной сушки мокрого белья его размещают непосредственно на полотенцесушителе или радиаторе отопления, обеспечивая физический контакт с нагревательным элементом, имеющем более высокую температуру, чем температура воздуха, стен и иных поверхностей в помещении.

2) Передача тепла конвекцией

Указанный вид теплопередачи обеспечивается с помощью воздуха, выступающего в качестве «посредника» между источником тепла (элементы системы отопления) и потребителями тепла (стены, иные поверхности конструкций помещения, инвентарь, утварь, предметы, имеющиеся в помещении и т.п.). Воздух, получая тепло непосредственно от источника (элемент системы отопления), перемещается, обеспечивая перенос тепла в отдаленные от источника тепла части помещений и в помещения, не содержащие элементов внутридомовой системы отопления.

Именно конвективный теплообмен обеспечивает обогрев помещений, в которых не имеется никаких элементов системы отопления (например, коридоры в квартирах, чуланы), а также помещений, входящих в состав общего имущества – лестничных маршей, лестничных клеток, подвалов и т.п. Очевидно, что подъезды являются отапливаемыми, даже если в них отсутствуют трубопроводы или радиаторы системы отопления – например, при температуре уличного воздуха зимой –30°С, в подъезде температура воздуха выше, и эта повышенная температура обеспечивается именно за счет конвективного теплообмена.

3) Передача тепла излучением

Этот вид теплопередачи заключается в передаче тепла от источника к потребителю, находящемуся в зоне прямой видимости, при отсутствии непосредственного физического контакта. Тепло передается посредством излучения через оптически проницаемую среду.

Для понимания сути теплопередачи излучением можно рассмотреть передачу тепла от Солнца к Земле. Понятно, что наиболее заметно излучение при очень высокой температуре источника тепла. Излучение от элементов системы внутридомовой системы отопления менее значительно, чем от Солнца, но все-таки имеется. Невооруженным взглядом увидеть это излучение невозможно, но при использовании специальных приборов – тепловизоров – его прекрасно видно.

Немаловажно понимать, что источником тепла для отопления помещения МКД является не конкретно радиатор отопления, а вся внутридомовая система отопления дома в целом, каждый ее элемент, к которым, в числе прочих, относятся и радиаторы.

Пункт 6 Правил содержания общего имущества в МКД, утв. ПП РФ от 13.08.2006 N 491 (далее – Правила 491) устанавливает: «6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях».

Из данной нормы следует, что сам по себе радиатор отопления не является теплопотребляющей установкой (энергопринимающим устройством), поскольку он является лишь частью внутридомовой системы отопления. Поэтому заявления о наличии или отсутствии в конкретном помещении МКД теплопотребляющих устройств несостоятельны, так как теплопотребляющей установкой (в том числе, в терминологии Федерального закона от 27.07.2010 N190-ФЗ) является вся внутридомовая система отопления дома, предназначенная для обеспечения нормативной температуры воздуха во всех помещениях дома.

Коммунальная услуга по отоплению является особым видом коммунальной услуги, важнейшее отличие этой коммунальной услуги от других заключается в отсутствии конкретной точки потребления услуги. Например, для водоснабжения определяется точка водоразбора, для электроснабжения определяется точка подключения электрооборудования, а для отопления точки потребления услуги не определяется.

При этом исключить теплоотдачу на отдельных участках теплосети невозможно. Применение изолирующих материалов может снизить эту теплоотдачу, но довести ее до нуля невозможно. Тепло, в том числе, распространяется через стены между помещениями МКД и через наружные стены дома. Например, обследования энергоэффективности дома проводятся с помощью тепловизоров – осмотр наружных стен дома через тепловизор дает наглядное представление о том, что тепло излучается как через неплотности (швы между панелями, щели в окнах и дверях), так и непосредственно через стены.

Поскольку тепло передается от более нагретого тела к менее нагретому, при этом существуют несколько способов теплопередачи, среди которых большую роль играет конвекция, позволяющая осуществлять теплообмен в отсутствие непосредственного физического контакта, вне зон прямой видимости между источником и потребителем тепла, из указанных обстоятельств следует, что между помещениями дома идет постоянный теплообмен, в том числе помещения, вообще не оборудованные источниками тепла, не оборудованные хоть какими-то элементами внутридомовой системы отопления, все равно получают тепло из других помещений дома – как через стены и перегородки, так и с нагретыми воздушными массами через отверстия и неплотности. Указанные физические особенности используются, в том числе, при проектировании систем отопления домов – например, отопление подвалов, необходимое для недопущения образования влаги (росы) на металлических трубах, что способствует коррозии этих труб, осуществляется не путем размещения в них радиаторов отопления, а путем оборудования специальных продухов, обеспечивающих циркуляцию через подвальные помещения нагретого воздуха, отапливающего эти помещения.

В силу особых физических свойств тепла определен особый порядок расчета объема потребления теплоэнергии на отопление, отличный от других коммунальных услуг.

Жилищное законодательство РФ рассматривает весь МКД как единый теплотехнический объект, в который поступает теплоэнергия с целью отопления помещений этого дома – и жилых, и нежилых помещений, и помещений в составе общего имущества. Тепло распространяется внутри дома от всех элементов системы отопления, от каждого ее участка, и распространяется по всем помещениям, независимо от наличия или отсутствия в конкретных помещениях радиаторов отопления, трубопроводов (стояков или лежаков) системы отопления, их изолированности.

Как уже отмечено выше, в соответствии с п.6 Правил 491 обогревающие элементы (радиаторы) и трубопроводы (стояки) являются частями системы отопления, которая относится к общему имуществу. В силу прямого указания части 4 статьи 37 ЖК РФ выдел в натуре долей в праве собственности на общее имущество недопустим, а следовательно, нельзя признавать исключительное право собственности собственников отдельных помещений на отдельные элементы внутридомовой системы отопления.

Поскольку внутридомовая система отопления является неделимой, входит в состав общего имущества и предназначена для обеспечения нормальной температуры воздуха во всех помещениях МКД, при этом к внешним сетям теплоснабжения подключается именно внутридомовая система отопления, то именно эта система отопления и является теплопотребляющей установкой, а вовсе не ее отдельные элементы (в том числе радиаторы), размещенные в тех или иных помещениях дома.

Тепло не может не потребляться в отдельных, обособленных помещениях, оно потребляется абсолютно во всех без исключения помещениях, в том числе в помещениях, входящих в состав общего имущества – именно исходя из принципа обеспечения нормального температурного режима во всех без исключения помещениях МКД проектируются системы отопления таких домов.

Определить, сколько конкретно теплоэнергии потреблено в тех или иных жилых и нежилых помещениях, а сколько тепла потреблено в помещениях из состава общего имущества, с технической точки зрения крайне затруднительно. Именно поэтому абзац 2 пункта 40 Правил 354 устанавливает: «Потребитель коммунальной услуги по отоплению вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом вносит плату за эту услугу совокупно без разделения на плату за потребление указанной услуги в жилом или нежилом помещении и плату за ее потребление в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Из приведенной нормы следует два вывода:

1) Каждый потребитель обязан оплачивать не только тот объем теплоэнергии, который потреблен непосредственно в его помещении, но и оплачивать теплоэнергию, потребленную в целях содержания общего имущества. То есть, даже если предположить, что в помещении, принадлежащем потребителю, теплоэнергия на отопление не потребляется, такой потребитель все равно обязан оплатить долю в стоимости теплоэнергии, потребленной в целях содержания общего имущества.

2) Жилищное законодательство не содержит формул, позволяющих отдельно рассчитать объем теплоэнергии, потребленной в помещении потребителя, и отдельно рассчитать объем теплоэнергии, потребленной в целях содержания общего имущества. Объем теплоэнергии на отопление, подлежащий оплате потребителем, рассчитывается совокупно, без разделения на индивидуальное и общедомовое потребление.

Необходимо обратить внимание, что для случая, когда МКД оборудован ОПУ тепла и все (100%!) помещений дома (и жилые, и нежилые!) оборудованы ИПУ тепла, расчет стоимости отопления ведется по формуле 3.3 Приложения 2 к Правилам 354, и в этом случае объем теплоэнергии, подлежащий оплате потребителем, складывается из объема, определенного по ИПУ, и объема, определенного как разница между ОПУ и суммой ИПУ, распределенного среди жилых и нежилых помещений дома пропорционально их площади. Эту вторую составляющую условно можно считать объемом теплоэнергии в целях содержания общего имущества, она даже обозначается в формуле 3.3 Приложения 2 к Правилам 35 символом «V^ОДН», хотя и не называется именно как «теплоэнергия на общедомовые нужды (ОДН)», поскольку такой коммунальной услуги не существует, и плата за отопление в соответствии с ранее процитированным абзацем 2 пункта 40 Правил 354 вносится совокупно, без разделения на составляющие.

Кроме того, важно отметить следующие имеющие существенное значение положения Правил 354:

1) абсолютно все формулы расчета платы за отопление, утвержденные Правилами 354, устанавливают одинаковый порядок расчета стоимости отопления как для жилых, так и для нежилых помещений;

2) во всех формулах расчета платы за отопление, предусмотренных Правилами 354 для случаев наличия ОПУ (формулы 3, 3.1, 3.3), и в формуле расчета корректировки платы за отопление (формула 3.2) используется величина «общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме», обозначенная «S_об».

Из вышесказанного следует, что действующее жилищное законодательство РФ устанавливает в качестве принципов расчета стоимости отопления:

1) Принцип распределения всего объема теплоэнергии, потребленной в МКД на отопление, среди собственников всех жилых и нежилых помещений, пропорционально площади указанных помещений;

2) Принцип единообразия порядка расчета стоимости отопления для жилых и нежилых помещений;

3) Использование в расчетах общей площади всех помещений дома – как жилых, так и нежилых (за исключением площади помещений из состава общего имущества), независимо от технических характеристик элементов внутридомовой системы отопления в конкретных помещениях, в том числе таких характеристик, как наличие или отсутствие в помещениях радиаторов отопления, количество радиаторов, наличие или отсутствие в помещениях трубопроводов (стояков или лежаков), наличие или отсутствие изоляции на указанных трубопроводах.

Приведенную позицию подтверждает Верховный суд РФ, в Решении от 25.04.2018 N АКПИ18-146 указывая:

«Отопление является одним из видов коммунальных услуг и предусматривает подачу по централизованным сетям теплоснабжения и внутридомовым инженерным системам отопления тепловой энергии, обеспечивающей поддержание в жилом доме, в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, нормальной температуры воздуха. Потребитель коммунальной услуги по отоплению согласно абзацу второму пункта 40 Правил вносит плату за эту услугу совокупно без разделения на плату за потребление указанной услуги в жилом или нежилом помещении и за содержание общего имущества в многоквартирном доме. Данное правовое регулирование соответствует действующему законодательству.
…
Предусмотренный порядок расчета размера платы за коммунальную услугу по отоплению обусловлен общим принципом распределения объема тепловой энергии, израсходованного на обеспечение нормативной температуры воздуха в помещениях многоквартирного дома, и, как следствие, распределения размера платы за коммунальную услугу по отоплению пропорционально площади помещений в многоквартирном доме. Определено это тем, что многоквартирный дом отапливается целиком, как единый объект с учетом сохранения (обеспечения) теплового баланса всего жилого здания.
…
Услуга по отоплению предоставляется как для индивидуального жилого помещения, так и для общего имущества многоквартирного дома. Отказ от индивидуального потребления услуги отопления не прекращает потребление услуги теплоснабжения на общедомовые нужды…».

Определением от 24.11.2017 № 302-ЭС17-17003 ВС РФ подтвердил правильность выводов АС Восточно-Сибирского округа, который в Постановлении от 03.08.2017 по делу №А19-7954/2016 установил:

«В письме от 02.09.2016 № 28483-АЧ/04 Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, разъяснено, что в соответствии с пунктом 42.1 и 43 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила № 354), а также в соответствии с показателем площади помещений, используемым для определения размера платы за коммунальную услугу по отоплению в расчетных формулах приложения № 2 к Правилам № 354, размер платы за коммунальную услугу по отоплению подлежит определению в одинаковом установленном Правилами № 354 порядке (с применением соответствующих расчетных формул) во всех жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома, вне зависимости от условий отопления отдельных помещений в многоквартирном доме, в том числе в отсутствии обогревающих элементов, установленных в помещении, присоединенных к централизованной внутридомовой инженерной системе отопления, при подключении многоквартирного дома к централизованной системе теплоснабжения».

Важно обратить внимание, что действующее жилищное законодательство РФ не содержит понятия «отапливаемое помещение», не определяет это понятие, не устанавливает критериев отнесения помещений к отапливаемым или неотапливаемым.

Минстрой России многократно разъяснял, что порядок расчета стоимости отопления одинаков для всех жилых и нежилых помещений МКД, не зависит от наличия или отсутствия радиаторов в этих помещениях, при этом отнесение помещений к отапливаемым или неотапливаемым с целью разрешения вопроса правомерности предъявления к оплате собственникам таких помещений теплоэнергии на отопление не основано на законе, поскольку оплата отопления должна осуществляться всеми без исключения собственниками помещений в доме.

В письме от 15.09.2017 N 33300-ОО/04 Минстрой указывает:
«В связи с тем, что многоквартирный дом отапливается в целом, как единый объект, начисление платы за отопление в помещениях, располагающихся в многоквартирном доме, осуществляется в соответствии с пунктами 42(1), 43 Правил №354.
Размер платы за коммунальную услугу зависит от площади помещения и тарифа на тепловую энергию… Начисление платы за отопление для собственников нежилых помещений осуществляется в соответствии с положениями Правил № 354».

В письме от 25.08.2017 N 30295-ОО/04 Минстрой указывает:
«Потребитель коммунальной услуги по отоплению вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в соответствии с пунктом 40 Правил вносит плату за эту услугу совокупно без разделения на плату за потребление указанной услуги в жилом или нежилом помещении и плату за ее потребление в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.
…
В многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором не все жилые или нежилые помещения оборудованы индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета (распределителями) тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению в помещении определяется по формулам 3, 3(1) и 3(2) приложения № 2 к Правилам исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии».

В письме от 11.08.2017 N 28569-ДБ/04 Минстрой указывает:
«В многоквартирных домах, оборудованных общим прибором учета тепловой энергии, но в котором не все жилые и не жилые помещения оборудованы индивидуальными приборами учета тепловой энергии, рассчитать количество потраченной тепловой энергии на индивидуальное потребление и потребление на общедомовые нужды в таком многоквартирном доме не представляется возможным, расчет размера платы осуществляется исходя из суммарного объема (количества) потребленной за расчетный период тепловой энергии, определенного по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, которым оборудован многоквартирный дом, пропорционально площади жилого (нежилого) помещения.
Следует отметить, что данный подход связан с тем, что многоквартирный дом отапливается в целом, как единый объект.
…
Необходимо отметить, что официальное определение «отапливаемое помещение» отсутствует в законодательстве…
В силу физических свойств тепловой энергии, на поддержание определенной температуры воздуха в помещении влияют такие конструктивные и технические параметры многоквартирного дома, как материал стен, крыши, объем жилых помещений, площадь ограждающих конструкций, окон и т.д.
Следовательно, может возникнуть ситуация, при которой в помещении, в котором непосредственно не установлены отопительные приборы, поддерживается температура, идентичная температуре смежных отапливаемых помещений.
Таким образом, не представляется возможным определить неотапливаемое помещение и вычленить его площадь для определения отличного от установленного размера платы за коммунальную услугу по отоплению.
…
Обращаем Ваше внимание, что согласно подпункту «в» пункта 35 Правил № 354 потребитель не вправе самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом…».

В письме от 02.09.2016 N 28483-АЧ/04 Минстрой указывает:
«В соответствии с пунктом 42.1 и 43 Правил N 354, а также в соответствии с показателем площади помещений, используемым для определения размера платы за коммунальную услугу по отоплению в расчетных формулах приложения N 2 к Правилам N 354, размер платы за коммунальную услугу по отоплению подлежит определению в одинаковом установленном Правилами N 354 порядке (с применением соответствующих расчетных формул) во всех жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома, вне зависимости от условий отопления отдельных помещений в многоквартирном доме, в том числе в отсутствии обогревающих элементов, установленных в помещении, присоединенных к централизованной внутридомовой инженерной системе отопления, при подключении многоквартирного дома к централизованной системе теплоснабжения» (Примечание > > >).

КС РФ, провозглашая Постановление от 10.07.2018 № 30-П, указал:

«Некоторые положения данных Правил [354] фактически привели к поощрению недобросовестного поведения части потребителей… Отсутствие экономических стимулов к обеспечению сохранности счетчиков является препятствием к достижению приоритетных целей и задач государства по энергосбережению. Из-за одного или немногих пользователей, не поддерживающих счетчик в исправном состоянии, все остальные жильцы дома вынуждены оплачивать коммунальную услугу вне зависимости от реальных объемов потребления ими тепла…

Федеральному законодателю надлежит внести необходимые изменения в действующее правовое регулирование, предусмотрев более эффективный и справедливый порядок определения платы за тепловую энергию. До внесения этих изменений плата за отопление в многоквартирных домах со счетчиками тепла, где в отдельных помещениях не обеспечена их сохранность, должна исчисляться по модели, установленной абзацем 4 пункта 42¹ Правил предоставления коммунальных услуг. При этом для конкретных помещений, в которых соответствующие приборы неисправны или утрачены, вместо их показаний необходимо принимать в расчет норматив потребления коммунальной услуги по отоплению».

Необходимо отметить ряд любопытных деталей:

1. Суд рассмотрел случай, когда ИПУ тепла были установлены в помещениях МКД, а потом часть из них вышла из строя. Случай, когда такими ИПУ помещения не были оборудованы вообще, не рассматривался – то есть, для тех помещений, в которых ИПУ отопления никогда не было, порядок расчета остается прежним.

Следовательно, Постановление КС РФ должно привести к «разделению» установленного Правилами 354 порядка расчета платы за отопление в МКД, который оборудован ОПУ теплоэнергии и в котором не все помещения оборудованы ИПУ теплоэнергии, на два варианта: существующий порядок расчета сохраняется, если в каком-либо помещении МКД никогда не было ИПУ, и новый порядок расчета вводится для случая, если все помещения дома были оборудованы ИПУ, а потом в каких-либо из помещений ИПУ вышли из строя.

2. Суд установил необходимость использовать вместо показаний неисправного или утраченного ИПУ норматив потребления. Но поскольку плата вносится совокупно, норматив учитывает не только объем потребления тепла в помещении, но и объем потребления тепла на общедомовые нужды (ОДН). При этом формула 3.3 Приложения 2 к Правилам 354 устанавливает, что стоимость отопления складывается из стоимости отопления, потребленного непосредственно в помещении потребителя, и доли в стоимости объема теплоэнергии, рассчитанного как разность между общим объемом потребления теплоэнергии всем домом и суммой объемов тепла, потребленных в помещениях этого дома (условно назовем этот объем «отопление на ОДН»).

Таким образом, собственники помещений, ИПУ в которых вышли из строя, согласно порядку расчета, установленному КС РФ, обязаны оплачивать «отопление на ОДН» дважды: один раз в составе нормативного объема, второй раз – отдельно, в том же порядке, что и собственники помещений с ИПУ. Можно предположить, что таким образом осуществляется некое «наказание» недобросовестных собственников, допустивших неисправность или утрату ИПУ, однако, такое «наказание» не совсем согласуется с позицией КС РФ, предписавшего предусмотреть «более эффективный и справедливый порядок определения платы за тепловую энергию».

Важно отметить, что для потребителей, оплачивающих отопление по схеме «норматив + V^ОДН», создается экономический стимул для выхода из строя ОПУ теплоэнергии – ведь в случае утраты ОПУ такие потребители вместо объема «норматив + V^ОДН» начнут оплачивать только нормативный объем, а составляющая платы «V^ОДН» будет исключена. Интересно, намеренно ли Конституционный суд создал для потребителей, которых он сам же назвал недобросовестными (поскольку они не обеспечили сохранность ИПУ), экономический стимул для уничтожения ОПУ?

А может, КС предполагает, что должны утверждаться нормативы потребления теплоэнергии конкретно в помещениях МКД, без учета «отопления на ОДН»?

Но во-первых, порядок расчета такого норматива не предусмотрен законом (например, ПП РФ от 23.05.2006 N306 порядка установления и определения такого норматива не содержит). Во-вторых, с учетом описанных выше особенностей коммунальной услуги по отоплению это будет крайне затруднительно сделать – точно рассчитать, сколько тепла из общего объема, поступившего в дом, расходуется на отопление непосредственно помещений, а сколько расходуется на обогрев общего имущества, технически невозможно. Собственно, поэтому отопление оплачивается «совокупно без разделения на плату за потребление указанной услуги в жилом или нежилом помещении и плату за ее потребление в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме». В случае же введения нормативов потребления «отопления помещений» и «отопления на ОДН» такие нормативы однозначно будут выбраны наугад и никакого физического смысла иметь не будут.

Дополнительно стоит заметить, что в связи с высокой политизированностью сферы ЖКХ и нежеланием органов госвласти каким-либо образом обострять ситуацию в этой сфере, во многих регионах России утверждены крайне низкие нормативы потребления коммунальных услуг, в связи с чем оплата теплоэнергии по нормативу может оказаться ниже, чем оплата по ИПУ. В таком случае ни о какой справедливости, конечно же, говорить нельзя.

3. В связи с тем, что неприменимость в расчетах показаний ИПУ теплоэнергии в случае отсутствия такого ИПУ хотя бы в одном помещении МКД признана Конституционным судом несправедливой (пусть пока только для случая выхода из строя ранее имеющихся ИПУ), при этом КС установил необходимость применения норматива потребления теплоэнергии для помещений, в которых ИПУ вышел из строя (и вопрос, что это за норматив – существующий сейчас и учитывающий совокупный объем потребления тепла и в помещении, и на ОДН, или все-таки некий новый норматив, который должен учитывать потребление тепла исключительно в помещении – остается открытым), возникновение проблемы разделения потребленной теплоэнергии на потребленную внутри помещения (и определенную по ИПУ или по нормативу) и потребленную при содержании и использовании общего имущества МКД («отопление на ОДН»), представляется если не неизбежным, то весьма вероятным. Если тенденция, заложенная в Постановлении КС РФ, будет сохранена, то впоследствии вполне возможно возникновение обязанности учета показаний ИПУ и в случае отсутствия ОПУ, и тогда определение и утверждение нормативов потребления «отопления помещений» и «отопления на ОДН» станет однозначно необходимо.

Как уже сказано ранее, сделать это будет крайне затруднительно. Кроме того, неизбежно возникнет вопрос, будет ли включаться «отопление на ОДН» в состав содержания жилья? И как отреагируют жильцы на повышение стоимости содержания в связи с таким включением? А ведь повышение стоимости содержания может быть и в два раза, и больше – учитывая, что примерно половину стоимости всех жилищно-коммунальных составляет стоимость отопления.

В статье разъяснены принципы предоставления коммунальной услуги по отоплению помещений МКД – с точек зрения как законов физики, так и действующего законодательства РФ. Отопление является особым видом коммунальной услуги, его важнейшее отличие от других коммунальных услуг заключается в отсутствии конкретной точки потребления услуги, что порождает необходимость установления особого порядка расчета стоимости и объема потребления теплоэнергии на отопление. Именно этот особый порядок вызывает множество вопросов, в том числе неоднократно изучался вопрос, который рассмотрел Конституционный суд в Постановлении от 10.07.2018 № 30-П.

Постановление КС РФ представляется непродуманным. Судом не учтены технические особенности коммунальной услуги по отоплению, фактически признан несправедливым установленный в данный момент принцип распределения объема тепловой энергии, израсходованного на обеспечение нормативной температуры воздуха в помещениях дома, и распределения размера платы за коммунальную услугу по отоплению пропорционально площади помещений в МКД. Постановление КС РФ создает ряд вопросов, разрешение которых представляется непростым.

Весьма туманным остается механизм реализации этого решения. Фактически не отменяются действующие нормы, но вводится новая норма для случая утраты ИПУ на период, пока законодатель во исполнение Постановления КС РФ не внесет «необходимые изменения в действующее правовое регулирование, предусмотрев более эффективный и справедливый порядок определения платы за тепловую энергию».

Скачать Постановление КС РФ от 10.07.2018 № 30-П > > >

Не хотите переплачивать за отопление – почитайте новые правила

Что делать, если в квитанции на оплату коммунальных услуг сумма завышена, хотя с этого года собственники квартир не должны платить за тепло сверх положенного?

С 1 января 2019 г. начали действовать изменения в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. Так удалось решить проблему, которая касалась тысяч жителей: они были вынуждены платить за отопление не по показаниям индивидуальных приборов учета, а по усредненным нормативам потребления. Это происходило потому, что их права были поставлены в зависимость от недобросовестного поведения соседей, у которых индивидуальные приборы учета отсутствовали.

Как рассчитывается плата за отопление?

Начисление платы за полученную тепловую энергию производится по показаниям приборов учета тепла. Существуют общедомовые и индивидуальные приборы учета. Первые предназначены для учета потребления тепловой энергии всем многоквартирным домом за расчетный период, а вторые – в каждой квартире. Расчет за отопление производится исходя из количества тепла, потребленного за определенный период, по цене, указанной в договоре о предоставлении коммунальных услуг.

Как поведение соседей влияло на сумму в квитанции?

Ранее действовали правила, которыми устанавливалось, что если хотя бы один индивидуальный прибор учета в многоквартирном доме вышел из строя, то остальные индивидуальные приборы не используются для расчета платы за отопление.

К примеру, в доме, оборудованном общедомовым прибором учета отопления, один из жильцов не следил за исправностью индивидуального прибора, из-за чего он вышел из строя. После этого все добросовестные жители дома автоматически становились обязанными оплачивать отопление по установленным нормам, а не по показаниям своих индивидуальных приборов учета. В большинстве случаев это приводило к увеличению суммы, указанной в квитанции. 

Новые правила: сверх положенного платить не придется?

Новыми правилами установлена возможность расчета размера платы за отопление по показаниям индивидуальных приборов в домах, которые оснащены общедомовым прибором учета тепловой энергии и в которых не все помещения оборудованы индивидуальными приборами. То есть теперь вне зависимости от того, все ли квартиры оборудованы индивидуальными приборами учета, жители будут оплачивать только то тепло, которым они воспользовались. Таким образом, собственники получили «тепловую независимость» от своих соседей и вправе подать заявление на перерасчет оплаты, если до этого они за отопление переплачивали.

Теперь жители не будут платить и за тепло, которое они не получали?

Также новыми Правилами предоставления коммунальных услуг установлено, что платить за отопление только мест общего пользования смогут собственники жилых помещений, которые перешли на индивидуальное отопление, т.е. демонтировали приборы централизованного отопления, и собственники помещений, в которых технической документацией на дом не предусмотрены приборы отопления.

Ранее они оплачивали централизованное отопление как своей квартиры, так и мест общего пользования, а также за свой счет обеспечивали эксплуатацию индивидуальных источников тепловой энергии. То есть жители, которые перешли на индивидуальное отопление, демонтировав централизованное, к примеру убрав из своей квартиры все батареи, должны были платить за отопление не только общего имущества дома, но и принадлежащих им квартир. Тем самым они фактически оплачивали ту услугу, которая им не оказывалась.

Теперь эта проблема решена. Если собственник квартиры решил отключиться от общего централизованного отопления и обогревать свое помещение индивидуально, к примеру с помощью обогревателя «ветерок», то он не должен оплачивать централизованное отопление по нормативу, рассчитанному исходя из площади своей квартиры, как это было раньше. Он будет оплачивать отопление только небольшой части дома, относящейся к местам общего пользования (подъезд, лестничная площадка).

Новые правила действуют, несмотря на то что в Жилищный кодекс еще не внесли изменения?

Рассмотренные изменения нашли свое отражение в законопроекте о внесении изменений в ст. 157 Жилищного кодекса. В нем предлагается уточнить порядок расчета платы за коммунальную услугу по отоплению в многоквартирном доме.

В законопроекте указывается, что размер платы за отопление рассчитывается в порядке, который предусматривается Правилами предоставления коммунальных услуг, с учетом площади помещения собственника и объема потребленной им тепловой энергии. Объем потребления предлагается определять исходя из показаний коллективного или индивидуальных приборов учета либо одновременно обоих. 

В случае принятия законопроекта вопрос порядка оплаты коммунальных услуг по отоплению будет решен окончательно. Так удастся исключить ситуации, когда собственники помещений в многоквартирных домах переплачивают за услуги, которые им фактически не оказывались либо оказывались в меньшем объеме.

Хотя поправки в Жилищный кодекс еще не приняты, и можно предположить, что вступят они в силу только с конца 2019 г., новые Правила уже действуют и обязательны для исполнения, поэтому собственники помещений в многоквартирных домах уже вправе рассчитывать на все благоприятные изменения.

Что делать, если плата за отопление завышается?

Несмотря на то что изменения в Правила уже вступили в силу, возможны ситуации, когда в квитанциях сумма за отопление остается завышенной. Такое может случиться из-за технических ошибок при формировании квитанций, по причине неосведомленности управляющей компании об изменениях законодательства либо осознанных злоупотреблений со стороны управляющей компании, рассчитывающей на незнание граждан о вступлении в силу нового порядка расчета платы за отопления.

В случае обнаружения в квитанции необоснованно высокой суммы необходимо обратиться в управляющую компанию, обслуживающую дом, с заявлением о перерасчете платы за отопление. В нем необходимо сослаться на постановление правительства¹, которым были изменены Правила предоставления коммунальных услуг, а также сообщить о намерении обратиться в суд в случае отказа в удовлетворении заявления.

Если эти доводы окажутся неубедительными и заявление останется без удовлетворения, то необходимо обратиться в суд по своему месту жительства (месту нахождения помещения, с которым связан спор) с исковым заявлением к управляющей компании об обязании произвести перерасчет платы за коммунальную услугу (отопление).

¹ Постановление Правительства РФ от 28 декабря 2018 г. № 1708 «О внесении изменений в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов по вопросу предоставления коммунальной услуги по отоплению в многоквартирном доме».

Установивших в квартирах индивидуальное отопление избавят от двойных «платёжек»

Россиян могут освободить от двойной платы за отопление на основании квартирных и общедомовых счетчиков. Такая норма содержится в законопроекте, которую 4 апреля внесла в Госдуму группа депутатов от «Справедливой России».

Поправки должны быть внесены в статьи 26 и 157 Жилищного кодекса и статью 14 Федерального закона «О теплоснабжении». Если они вступят в силу, то при отсутствии в технической документации на многоквартирный дом указания на размещение в его помещениях приборов отопления, объём этой коммунальной услуги признают равным нулю. Эта же норма будет распространяться на случаи, когда в соответствии со схемой теплоснабжения в доме используются индивидуальные квартирные обогреватели.

Таким образом жильцов многоквартирных домов освободят от одновременной оплаты за отопление на основании показаний приборов учёта на собственном генераторе тепловой энергии и на основании показаний соответствующего общедомового прибора учёта.

«Это касается не только жителей небольших городов и посёлков, но и тех, в чьих квартирах — горизонтальная разводка систем отопления, которая позволяет отключить его, не навредив соседям. Граждане в установленном порядке перешли на индивидуальное отопление, а им начали выставлять двойные платёжки, что несправедливо», — сказала «Парламентской газете» глава Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

Депутат обратила внимание, что законопроект решает вопрос исполнения постановления Конституционного суда от 20 декабря 2018 года, в соответствии с которым необходимо предусмотреть порядок определения платы за отопление в многоквартирных домах, где отдельные помещения были переведены на индивидуальные квартирные источники тепловой энергии.

Кроме того, предлагается запретить переустройство и перепланировку помещений, которые изменяют внутридомовую инженерную систему теплоснабжения.

Можно ли организовать автономное отопление в своём помещении?

Не всех устраивает температура в квартире, и кто-то хочет перевести своё помещение на автономное отопление. Люди думают, что это реально, однако в жизни сталкиваются с отказами муниципалитетов в согласовании переустройства.

Люди уверены в законности их действий, потому что слышали о Постановлении Конституционного Суда РФ от № 46‑П (2018 года). Тогда суд признал не соответствующим Конституции РФ один из пунктов Правил предоставления коммунальных услуг в части платы за отопление собственниками помещений с автономными отоплением.

Так как суд упомянул возможность перехода на индивидуальные источники тепла, то собственники решили, что это норма. Однако одним из требований такого перехода является соблюдение нормативных правил, действующих в момент организации автономного отопления.

Речь идёт про ч. 15 ст. 14 Федерального закона «О теплоснабжении», который по общему правилу запрещает переход на индивидуальные квартирные источники тепла:

Эта норма ссылается на Правила подключения к системам теплоснабжения (Постановление Правительства РФ от 05 июля 2018 года № 787). Там прописан прямой запрет на установку определённых источников тепловой энергии:

Именно на эти нормы ссылаются суды, когда отказывают собственникам, желающим организовать или сохранить автономное отопление в своей квартире. Телодвижения жильцов в этом направлении признаются незаконными, так как органы власти ориентируются на схему теплоснабжения. А она почти всегда не предусматривает возможностей для перехода отдельных квартир на собственные источники тепла. 

Дополнительные причины для отказа:

• нет согласия всех собственников на уменьшение общего имущества,
• не доказано, что замысел собственника безопасен для остальных соседей и дома в целом.

✔

Собственница обжаловала отказ администрации в согласовании переустройства. В квартире были проблемы с теплом, поэтому жительница решила поставить двухконтурный газовый котёл с функциями отопления и горячего водоснабжения. Она даже провела общее собрание собственников, которое разрешило установку внутриквартирного отопления. Однако администрация в согласовании отказала, а суды этот отказ дружно поддержали:

«нет доказательств того, что схема теплоснабжения предусматривает возможность перехода на отопление жилых помещений в многоквартирных домах с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, а также нет доказательств принятия всеми собственниками помещений в многоквартирном доме решения о даче согласия на отключение квартиры от центральной системы отопления».

✔

Собственник обратился в суд с заявлением о сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии. Он пытался согласовать переустройство в администрации, но ему там отказали, равно как и в суде:

«как следует из технического заключения, специалист обследовал лишь квартиру истца и расположенное в ней оборудование… Учитывая, что объектом исследования являлась только квартира истца, то выводы специалиста в той части, что переустройство квартиры истца не причиняет вред общедомовому имуществу МКД, не нарушает права других собственников, а также все остальные выводы, которые специалист делает в отношении дома в целом, нельзя признать обоснованными…

Истцом не доказано отсутствие нарушение прав граждан, отсутствие угрозы их жизни или здоровью, учитывая, что законодательством установлен прямой запрет на переход на отопление жилых помещений в многоквартирных домах с использованием индивидуальных квартирных источников тепла.

…Поскольку отключение квартиры от центральной системы отопления с установкой газового отопления предполагает изменение общедомовой инженерной системы отопления, то на проведение такого переустройства должно быть получено согласие всех собственников. Доказательств получения согласия всех собственников на отключение квартиры от центральной системы отопления истцом не представлено».

✔

Собственник требовал от администрации выдать решение о согласовании переустройства, просил сохранить квартиру в перепланированном и переустроенном виде.

Суды отказали из-за того, что «схемой теплоснабжения переход на индивидуальное отопление многоквартирного дома, подключенного к городской системе централизованного отопления, не предусмотрен; действующее нормативно-правовое регулирование не предусматривает возможность перехода одного или нескольких жилых помещений в многоквартирном доме с центральным теплоснабжением на иной вид индивидуального отопления. Истцом не получено согласие собственников на демонтаж элементов внутридомовой системы теплоснабжения, приводящего к уменьшению общего имущества дома».

✔

Два собственника просили признать незаконным отказ в согласовании переустройства жилого помещения. Они планировали поставить поквартирный прибор отопления. Суды также посмотрели схему теплоснабжения, не нашли в неё каких-либо исключений, позволяющих переход на индивидуальное отопление квартир, и отказали жильцам в удовлетворении их требований.

✔

Собственник просил сохранить своё помещение в переустроенном состоянии. Ему также отказали, ссылаясь на отсутствие согласия всех собственников на изменение общедомовой инженерной системы отопления.

✔

Жительница снова оспаривала отказ в согласовании переустройства. И снова ей отказали:

«представленный проект переустройства не соответствует требованиям законодательства, техническая документация на весь дом не разрабатывалась, обстоятельства влияния на состояние общедомовых инженерных систем отопления по причине использования автономного внутриквартирного отопления не исследовались, доказательств того, что установка автономного отопления в квартире не влияет на гидравлический баланс системы отопления жилого дома, на перераспределение тепла в квартирах дома, не представлено…

…Несущие стены дома относятся к общему имуществу, выведение трубы воздухоотвода через наружную стену требует согласия всех собственников».

✔

Собственник вновь не согласился с отказом в согласовании переустройства. На этот раз спор касался нежилого помещения (магазина).

«Из представленной проектной документации следует, что переустройство влечёт укрепление на фасаде жилого дома дымоотвода, изменение системы отопления дома в целом, т.е. данное переустройство затрагивает общее имущество собственников. Доказательства согласия всех собственников на переустройство помещения не представлены.

В представленной проектной документации отсутствует мотивированный расчет влияния отключения отопительных приборов помещения на систему отопления жилого дома в целом.

Схема теплоснабжения городского округа не предусматривает возможности перехода многоквартирного дома с централизованного теплоснабжения на индивидуальное отопление помещений, расположенных в доме».

✔

Собственник утверждал, что нормы закона о теплоснабжении и постановления Правительства РФ носят рекомендательный характер, но суды его не послушались и также отказались признавать работы по переустройству законными.

✔

Снова отказ. Здесь ко всем стандартным доводам суд добавил: «право потребителей на отказ от получения услуг централизованного отопления в многоквартирном доме, подключенном к централизованной системе отопления, может быть реализовано посредством отключения от централизованной системы отопления многоквартирного дома в целом, а не отдельных его помещений, что возможно осуществить в рамках реконструкции многоквартирного дома, которая в данном случае не запланирована».

✔

Суды признали законным отказ администрации в согласовании переустройства, указав, что «на момент рассмотрения заявления и принятия оспариваемого решения, не были внесены изменения в схему теплоснабжения, позволяющие истцу перейти на индивидуальное отопление жилого помещения с установкой газового котла».

✔

Собственник пытался обязать местный Газпром выдать технические условия о переводе квартиры на индивидуальную систему теплоснабжения (установку газового котла). Однако суды в очередной раз отказали, использовав всё те же доводы.

✔

Это единственное решение в этом обзоре, где собственнику повезло чуть больше. Нижестоящие суды сначала признали законным отказ администрации, однако кассационный суд отправил дело на пересмотр:

«Схема теплоснабжения городского округа предусматривает в 2 разделе «Перспективные балансы располагаемой тепловой мощности источников тепловой энергии и тепловой нагрузки потребителей» описание существующих и перспективных зон действия индивидуальных источников тепловой энергии, устанавливая, что при переходе потребителей с централизованного отопления на индивидуальное, в том числе на источнике индивидуального теплоснабжения в многоквартирных домах, нагрузка на основное и вспомогательное оборудование котельной будет снижаться, в том числе, за счет снижения тепловых потерь; в дальнейшем рекомендуется провести изыскательные мероприятия, работы по определению эффективности и целесообразности работы источников теплоснабжения.

То есть схема допускает переход потребителей тепловой энергии с централизованного отопления на индивидуальное, в том числе в многоквартирных домах, предполагает снижение нагрузки на основное и вспомогательное оборудование котельной, в том числе, за счет снижения тепловых потерь.

Поскольку установленный Федеральным законом «О теплоснабжении» запрет единичного перехода на отопление жилых помещений в многоквартирных домах с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии может быть преодолен в случае, определенном схемой теплоснабжения, то наличие приведенного пункта из схемы свидетельствует о несоответствии оспариваемого решения схеме теплоснабжения города, что указывает на необоснованность выводов суда первой и апелляционной инстанции и на неправильное применение ими норм материального права».

Предыдущие инстанции также не оценили письмо проектной организации о возможности переустройства с соблюдением прав остальных собственников, письменное согласие других собственников на отключение квартиры от внутридомовой системы отопления.

Так как в судах не выяснялось, приведёт ли переустройство к уменьшению общего имущества, к нарушению теплового баланса всего многоквартирного дома, нарушению гидравлического режима внутридомовой системы теплоснабжения, то кассационной инстанции пришлось отправить это дело для нового всестороннего рассмотрения.

Итого, чтобы перейти на автономное отопление нужно редкое везение (в виде схемы теплоснабжения, допускающей такой вариант) или связи в муниципалитете (чтобы внести в эту схему изменения), на всё согласные соседи и дорогой проект (с расчётом влияния изменений на систему отопления всего дома).

Начало «теплового сезона» | Город Нью-Йорк

1 октября 2019 г.,

С началом «теплого сезона» в Нью-Йорке городские власти напоминают арендаторам, владельцам и арендодателям о требованиях к температуре для всех квартир и о возможности получения финансовой помощи для собственности, занимаемой владельцами.

Пресс-служба: [email protected]

НЬЮ-ЙОРК, Нью-Йорк — Комиссар по сохранению и развитию жилищного фонда Луиза Кэрролл объявляет о начале «теплого сезона» в Нью-Йорке, в течение которого все владельцы жилых домов обязаны поддерживать температуру в помещении на уровне 68 градусов, когда температура наружного воздуха падает ниже 55 градусов в день.Температура в помещении также должна быть минимум 62 градуса за ночь, независимо от температуры наружного воздуха. По закону владельцы зданий обязаны обеспечивать горячую воду до 120 градусов круглый год.

«Сезон тепла» 2019-2020 гг. Начинается во вторник, 1 октября 2019 г., и продолжается до воскресенья, 31 мая 2020 г.

Если в квартире не хватает тепла и / или горячей воды, жильцы должны сначала попытаться уведомить владельца здания, управляющего агента или суперинтенданта. Если обслуживание не восстанавливается, арендатор должен подать официальную жалобу по номеру 311.Чтобы подать жалобу, арендаторы могут позвонить по номеру 311, посетить веб-сайт 311 или использовать приложение 311Mobile (на устройствах Android и iOS), чтобы подать жалобу. Жильцы с нарушениями слуха могут регистрировать жалобы с помощью устройства тонального набора для глухих (TDD) по телефону (212) 504-4115.

«В то время как погода в этот сезон была относительно теплой, уже не за горами более холодная погода. Пожалуйста, будьте бдительны. Владельцы должны обеспечивать адекватное отопление и горячую воду, как того требует закон, во время отопительного сезона », — заявила комиссар HPD Луиза Кэрролл .«Если в вашей квартире нет отопления или горячей воды в холодные месяцы, сообщите об этом домовладельцу. Если состояние не исправлено, сообщите об этом в 311. HPD сделает все, что в его силах, чтобы привлечь владельцев к ответственности и обеспечить круглогодичное проживание арендаторов в безопасных и пригодных для жилья домах ».

«Несмотря на теплую погоду, которой мы наслаждаемся сейчас, холодные температуры будут здесь раньше, чем мы узнаем об этом», — сказал член Ассамблеи Стивен Цимбровиц (D-Бруклин), председатель Жилищного комитета Ассамблеи .«Чтобы обеспечить безопасную зиму для всех, как арендаторам, так и домовладельцам важно понимать требования города к теплому сезону и знать, что делать в случае возникновения проблем с теплом или горячей водой».

HPD отвечает на все жалобы на отопление и горячую воду и рекомендует арендаторам проверять онлайн-страницу HPD, чтобы узнать результат жалобы. Арендаторы также могут получать обновления статуса жалобы с помощью текстового сообщения, если номер телефона указан при подаче жалобы. Если домовладелец не может обеспечить отопление полностью, Программа аварийного ремонта HPD или Отдел жилищных споров вмешаются, чтобы восстановить тепло.

Чтобы предотвратить серьезные проблемы со здоровьем, связанные с переохлаждением в помещении, люди, живущие в домах или квартирах без тепла, должны защищать себя, надевая теплые слои одежды, сохраняя водный баланс и обеспечивая достаточное количество безопасного тепла. Использование дополнительного отопления может быть опасным. Чтобы узнать больше о том, как согреться этой зимой, посетите веб-сайт Департамента здравоохранения и психической гигиены (DOHMH), чтобы просмотреть их интерактивную онлайн-инфографику.

Владельцам недвижимости с низким доходом, у которых возникают проблемы с поддержанием тепла в своих домах, следует обращаться в Программу помощи в сфере домашнего энергоснабжения по телефону 1-800-692-0557.Соответствующие критериям домохозяйства могут получить дополнительную информацию о помощи в оплате счетов за отопление или ремонте отопительного оборудования.

В «Теплый сезон» 2018-2019 гг. (Ул. 1 октября , 2018 г. — 31 мая ^ул. , 2019 г.):

• 232 621 городские власти сообщили об общих проблемах с отоплением и горячей водой по номеру 311 (это число включает повторяющиеся звонки), что на 8,1 процента больше, чем в предыдущем «сезоне жары».
  • 136 101 уникальная проблема с отоплением и горячей водой (это число не включает повторяющиеся звонки).

• Инспекторы HPD предприняли 128 052 проверки системы отопления и / или горячей воды (это число включает несколько попыток проверки в ответ на жалобу). Инспекторы HPD зафиксировали 4553 нарушения, связанных с отоплением, и 5731 нарушение, связанное с горячей водой, что на 4,2 процента меньше и на 9,3 процента больше, чем в предыдущем «сезоне тепла».

• HPD завершила аварийный ремонт на общую сумму 1,7 млн ​​долларов США, включая доставку топлива, ремонт котлов или ремонт горячей воды.Все расходы на ERP оплачиваются собственностью.

• HPD подала в суд 2229 исков о перегреве и взыскала 1 507 145 долларов в качестве штрафных санкций по этим делам. Дополнительные $ 249 250 были собраны в виде штрафов за тепловые выплаты за 19 финансовый год.

• HPD собрало 147 626 долларов США в качестве платы за тепловую инспекцию в течение 19 финансового года.

Главный совет сообщества в каждом районе по жалобам на первичное отопление / горячую воду
[Обратите внимание: здесь содержатся повторяющиеся жалобы]

Манхэттен

• CB 12
  Всего жалоб: 12 033 | Пиковый месяц январь 2019 (2,614)

Бронкс

• CB 7
  Всего жалоб: 11 590 | Пиковый месяц январь 2019 (2714)

Бруклин

• CB 17
  Всего жалоб: 7 697 | Пиковый месяц январь 2019 (1,691)

Квинс

• CB 4
  Всего жалоб: 5,666 | Пиковый месяц январь 2019 (1083)

Статен-Айленд

• CB 1
  Всего жалоб: Всего 1 609 | Пиковый месяц январь 2019 (448)

Закон штата Массачусетс о отоплении квартир: руководство для арендатора

ПРИМЕЧАНИЕ. Когда я изначально снимал это видео, мой офис располагался на проспекте 45.в Кембридже. Я переехал на 22 Boston Wharf Road Boston MA 02210 (район морского порта). Хотя мое местоположение изменилось, предложение зайти выпить кофе и обсудить вашу проблему все еще в силе.

Если вам нужна помощь с отоплением вашей квартиры, свяжитесь с нами сейчас

Как арендатор, вы имеете право на отопление

Любой, кто испытал зиму в Новой Англии, может сказать вам, что адекватное отопление вашей квартиры является необходимостью в Массачусетсе. Каждый домовладелец должен платить за отопление своей квартиры, если между арендодателем и арендатором нет письменного соглашения, в котором указано иное.Если владелец не платит за отопление: домовладелец нарушает закон штата Массачусетс о защите прав потребителей и, возможно, нарушает право арендатора на спокойное пользование квартирой.

Если вы арендатор, у которого проблемы с отоплением, самое время действовать. Приняв необходимые меры предосторожности, вы можете быть уверены, что ваша проблема будет решена как можно скорее.

Глава II Государственного санитарного кодекса является основанием для ответственности арендодателя. С 16 ^{сентября по 14 сентября 935 года в каждую комнату необходимо отапливать не менее 68 градусов с 7 утра до 11 вечера.Ночью минимальная температура 64 градуса. Если иное не указано и не оговорено в договоре аренды, домовладелец несет ответственность за подачу тепла.}

Согласно Государственному санитарному кодексу, согласие арендатора на оплату коммунальных услуг должно быть включено в письменный договор аренды, и коммунальные услуги должны измеряться отдельно, не только для каждой квартиры, но и отдельно от коммунальных услуг общего пользования

Например, вы подписываете договор аренды со своим арендодателем. В нем не упоминается, кто платит за электричество или тепло.Владелец должен платить за электроэнергию и тепло.

Если отопление прекращается, домовладелец должен быть уведомлен об их ответственности за принятие мер. Если серьезность не отвечает, а проблема остается без внимания, местное агентство по обеспечению соблюдения законов должно осмотреть помещение. Очень важно начать письменный учет халатности арендодателя, как только вы заметите возникновение проблемы.

Например, , допустим, вы смотрите фильм с семьей холодной декабрьской ночью.В гостиной становится все холоднее и холоднее. Пощупав вентиляционные отверстия, вы понимаете, что от них не идет тепло. Что вы должны сделать?

• Позвоните арендодателю и сообщите ему о проблеме.
• Напишите домовладельцу электронное письмо или письмо с описанием проблемы.

Обязательно обратитесь к арендодателю в письменной форме

У вас должна быть письменная запись. Если арендодатель не ответит, вам понадобится ПИСЬМЕННАЯ запись, в которой вы уведомили арендодателя о проблеме.Устного уведомления недостаточно; это ДОЛЖНО БЫТЬ НА ПИСЬМЕ.

Сделать осмотр Департамента здравоохранения

В каждом сообществе Массачусетса есть Совет по здравоохранению или Департамент инспекционных служб. В ваших интересах назначить эту проверку соответствующим отделом в течение 24 часов, как того требует государственный санитарный кодекс. Инспектор измерит температуру и оставит вам копию отчета о проверке. При обнаружении нарушения вам и вашему арендодателю необходимо отправить письменное распоряжение через почтовую службу.Можно связаться с местной полицией, чтобы измерить температуру ночью или по выходным, когда отделы исполнения наказаний закрыты.

Вы можете удержать арендную плату

Это дело дает право на удержание арендной платы, если ваша проблема выходит за рамки изолированного отключения тепла. Хроническая проблема требует привлечения юрисконсульта, если вы решите защитить себя. Создание личных и публичных записей о проблемах с температурой необходимо для разрешения судебных споров. Позвоните в местный орган исполнительной власти и отслеживайте жалобы, поскольку они подтверждают вашу жалобу в суде.Если ваши показания требуются в суде, разумно дать как можно более точную информацию в вашем личном журнале температуры.

Показания должны регистрировать дату, время и место каждого измерения на высоте пяти футов от пола и пяти футов от любой внешней стены. Постоянно установленный термометр — идеальный вариант. По сути, отсутствие достаточного тепла является «нарушением гарантии пригодности для жилья». По закону вам разрешено удерживать арендную плату. Вы защищены от выселения только при соблюдении правил:

Вы письменно уведомляете арендодателя о том, что вы удерживаете арендную плату из-за того, что не обеспечили отопление до наступления срока выплаты арендной платы или до нее.

Вы должны иметь возможность показать характер и степень отсутствия тепла посредством ведения записей.

Устного общения недостаточно, тогда как ведение письменных записей свидетельствует о добросовестных усилиях по соблюдению ваших прав в соответствии с законом. Это письмо должно быть отправлено задолго до наступления срока аренды, оно должно быть датировано и храниться вместе с другими вашими записями.

Если вы решите удержать арендную плату, деньги должны быть отложены. Вы имеете право на снижение арендной платы, называемое «скидкой», за время, проведенное без надлежащего отопления.Это снижение будет согласовано с домовладельцем в рамках урегулирования спора с арендодателем. Ожидается, что после исправления условия арендная плата сохранится в соответствии с первоначальной договоренностью. Не существует точного правила для определения снижения выбросов, кроме общей оценки, согласно которой квартира без отопления стоит от четверти до половины своей нормальной стоимости. Степень простуды должна соответствовать проценту удержания.

Надлежащая процедура обеспечит защиту, если домовладелец возбудит против вас дело о выселении.В зависимости от силы вашего дела адвокат часто предпочитает представлять вас на «непредвиденных расходах». Гонорар адвокату будет выплачиваться из денег, присужденных домовладельцу. При определенных обстоятельствах суд может предложить выплатить вознаграждение адвокату. Ущерб может быть взыскан с владельца, если он попытается выселить или поднять арендную плату в течение шести месяцев после сообщения о нарушении кодекса правоохранительным органам. Часто вы имеете право как на компенсацию ущерба, так и на гонорары адвоката. Наконец, помните, что домовладелец запрещает отключать коммунальные услуги или блокировать доступ вас в квартиру.Зная свои права и правильный способ защиты, вы сможете решить эту проблему. Пожалуйста, свяжитесь с Doubledaw Law, если у вас возникнут какие-либо вопросы о праве арендодателя и арендатора в Массачусетсе.

Перегрев в квартирах в Нью-Йорке заставляет жильцов выбрасывать деньги в окна

Ваша квартира настолько перегрета зимой, что вам нужно оставить окно открытым, чтобы чувствовать себя комфортно?

Если это так, вы, вероятно, живете в одном из многих зданий в Нью-Йорке, где отсутствуют современные средства управления котлом, в том числе датчики температуры в помещении.

В отличие от домов на одну семью, где комнатные термостаты, управляющие системой отопления, являются нормой, во многих многоквартирных домах Нью-Йорка эти датчики температуры отсутствуют в отдельных квартирах и офисах. Это в сочетании с радиаторами, которые нельзя регулировать или даже выключать, усугубляет проблему и оставляет жильцов неспособными контролировать количество тепла, поступающего в их помещения.

Многим жильцам ничего не остается, как использовать окна в качестве термостатов. Открытые окна приносят шум, сухой воздух и даже могут представлять угрозу безопасности.Ряд компаний, в первую очередь собственная Radiator Labs в Нью-Йорке, стремятся решить эту проблему, и экосистема потенциальных проблем и решений огромна.

Большинство зданий в городе по-прежнему используют ископаемое топливо для отопления, выделяя вредные выбросы парниковых газов. Каждый раз, когда мы перегреваемся, мы создаем все больше загрязнения воздуха и ускоряем изменение климата, тратя впустую энергию и выбрасывая деньги в окно (в данном случае буквально).

Решение проблемы перегрева и недогрева.

. Одним из способов решения этой проблемы является решение проблемы перегрева и недогрева путем мониторинга температуры в помещении .Инструменты для этого существуют давно и используются в большинстве коммерческих зданий города. Что касается жилых домов, то действующее законодательство требует, чтобы домовладельцы обеспечивали в течение дня температуру не менее 68 градусов по Фаренгейту. Если нет датчиков температуры в помещении, как домовладелец может быть уверен, что они соответствуют минимальным требованиям к отоплению?

Арендаторы могут подавать жалобы, если в их квартирах недостаточно тепла, но у них нет формального способа протестовать, если они испытывают слишком много тепла.К сожалению, для некоторых домовладельцев самый простой способ избежать жалоб и штрафов со стороны города — просто включить отопление.

Паровое отопление — это неэффективная технология отопления XIX века — по крайней мере, ее следует сочетать с современными средствами управления котлом и другими мерами, которые помогают сбалансировать паровые системы. Бесплатная консультационная программа г. Нью-Йорка Retrofit Accelerator, которая помогает владельцам зданий сократить потребление энергии и сбалансировать системы отопления, может служить инструментом для внедрения различных технологий контроля температуры и предотвращения перегрева.

EDF предложила счет допустимой максимальной температуры в помещении

Для решения проблемы перегрева EDF предлагает допустимую максимальную температуру 76 градусов по Фаренгейту в течение дня и допустимую максимальную температуру 70 градусов ночью. Таким образом, домовладельцы могут работать при температуре около 8 градусов. Как только они столкнутся с жалобами на отопление и штрафами, у этих домовладельцев появятся дополнительные стимулы для реализации мер по энергосбережению, помогающих сбалансировать систему отопления.

К таким мерам относятся датчики температуры в помещении, которые взаимодействуют с котлом, а также элементы управления радиаторами, а также ограничение количества пара, попадающего в радиатор, для стабилизации температуры во всем здании. Эти методы уменьшат выбросы, делая жителей более комфортными.

Нет времени или энергии, которые нужно тратить на повышение эффективности

В прошлом месяце Совет города Нью-Йорка представил новаторский закон, который позволяет владельцам зданий планировать капитальные вложения на следующие 30 лет, что является ключевым элементом для достижения цели города по сокращению выбросы на 80 процентов к 2050 году.Здания должны соответствовать этому требованию начиная с 2022 года, поэтому владельцы и менеджеры должны действовать быстро. Еще многое предстоит сделать для преобразования зданий Нью-Йорка, чтобы сделать их более эффективными.

Пришло время сделать первый шаг: отмахнуться от аудита здания и начать работу по внедрению рекомендуемых мер по повышению энергоэффективности.

Закон штата Массачусетс о домовладельце и арендаторе

Ardon v. Kaivas, 92 Mass. App. Кт. 1110 (2017)
Преднамеренное лишение арендатора доступа к подвалу общего пользования на срок менее месяца не является без более серьезным вмешательством в ее право аренды.

Blake v. Hometown Communities, Inc., 486 Массачусетс, 268 (2020 г.)
Сообщество искусственных домов взимало с новых жителей на 96 долларов в месяц больше, чем они взимали с других жителей. Это требование о том, чтобы некоторые арендаторы платили дополнительную арендную плату практически за одни и те же участки, было нарушением Закона о промышленном доме, G. L. c. 140, § 32L (2).

Creatini v. McHugh, 99 Mass. App. Кт. 126 (2021)
Арендодатель не несет ответственности перед прохожим на улице за травмы, нанесенные собакой арендатора после того, как собака покинула его собственность.

Karaa v. Yim, 86 Mass. App. Кт. 714 (2014)
Обсуждает смягчение убытков , заявляя, что «кто несет бремя в суде относительно смягчения убытков в контексте арендодателя-арендатора, является предметом некоторой неопределенности в Массачусетсе». См. Сноску 10 в деле для объяснения неопределенности относительно бремени доказательства уменьшения ущерба со ссылками на различные источники.

Nutt v. Florio, 75 Mass. App. Кт. 482 (2009)
Ответственность за укус собакой арендатора .Пострадавший от укуса собаки подал в суд на хозяина собаки, питбуля. Суд заявил, что питбуль — это порода, «известная своей агрессивностью». «Хотя ответчики не могут быть привлечены к строгой ответственности в силу породы Крошки, знание этой породы и ее склонностей может надлежащим образом быть фактором, который следует учитывать при определении того, были ли ответчики небрежны в соответствии с принципами общего права».

Phillips v. Equity Residential Management, LLC, 478 Mass. 251 (2017)
Тройное возмещение убытков применяется к ошибочно произведенным вычетам из депозита, а не к дефектам в заявлении о возмещении убытков, таким как отсутствие учета требуемых установленных законом штрафов и штрафов. формулировка в заявлении.

South Boston Elderly Residences, Inc. против Мойнахана, 91 Массачусетс, приложение. Кт. 455 (2017)
В деле о гарантии пригодности для проживания Апелляционный суд применил принцип деликта, согласно которому «ответчик должен принимать своего истца таким, каким он его считает», и постановил, что в случае существенного нарушения гарантии пригодности для проживания, арендатор особая чувствительность к состоянию квартиры может быть учтена при определении «уменьшенной для него ценности» помещения из-за его неисправного состояния.Апелляционный суд также постановил, что договор аренды, который дает домовладельцу право на доступ к квартире для целей осмотра и ремонта, не дает домовладельцу общих полномочий на вход в любое время без разрешения арендатора в отступление от прав арендатора на спокойное пользование в соответствии с законом. статут.

Вустер против Колледж Хилл Пропертис, ООО, 465 Массачусетс, 134 (2013)
Жилые дома. Квартира, которую снимают 4 студента колледжа, не является общежитием.

13VAC5-63-540.Глава 6 Механические и электрические требования.

A. Удалите следующие разделы из Главы 6 IPMC:

1. Раздел 601.2 Ответственность.

2. Раздел 603.6 Устройства энергосбережения.

3. Раздел 604.2 Сервис.

4. Раздел 604.3.2 Снижение опасности поражения электрическим током, связанной с воздействием огня.

B. Измените следующие разделы в главе 6 IPMC на:

1. Раздел 601.1 Общие положения. Положения данной главы регулируют техническое обслуживание механических и электрических установок и оборудования.

2. Раздел 602 Отопительное и холодильное оборудование.

3. Раздел 602.1 Необходимые помещения. Оборудование для обогрева и охлаждения должно обслуживаться и эксплуатироваться в сооружениях в соответствии с требованиями настоящего раздела.

4. Статья 602.2 Теплоснабжение. Каждый владелец и оператор многоквартирного дома Группы R-2 или другого жилого дома, который арендует, сдает в аренду или сдает в аренду одну или несколько жилых единиц, квартирных единиц, общежитий или комнат для гостей на условиях, явных или подразумеваемых, для обеспечения жильцов теплом. он должен обеспечивать теплом в период с 15 октября по 1 мая для поддержания температуры не ниже 68 ° F (20 ° C) во всех жилых комнатах, ванных и туалетных комнатах.Должностное лицо кодекса может также рассмотреть изменения, предусмотренные в Разделе 104.5.2, по запросу для необычных обстоятельств или может выпустить уведомление, разрешающее владельцам зданий преобразовать совместно используемые системы отопления и охлаждения HVAC за 14 календарных дней до или после установленных дат, когда продолжительные периоды необычных температур заслуга изменения этих дат.

Исключение: Когда температура наружного воздуха ниже расчетной зимней температуры наружного воздуха для данной местности, поддержание минимальной температуры в помещении не требуется при условии, что система отопления работает на полную проектную мощность.Расчетная зимняя температура наружного воздуха для данной местности должна быть такой, как указано в Приложении D МПК.

5. Раздел 602.3 Занимаемые рабочие места. В период с 1 октября по 15 мая закрытые рабочие помещения должны снабжаться теплом, чтобы поддерживать минимальную температуру 65 ° F (18 ° C) в период, когда эти помещения заняты.

Исключения:

1. Области обработки, хранения и эксплуатации, требующие охлаждения или особых температурных условий.

2.Области, в которых люди в основном занимаются интенсивной физической активностью.

6. Раздел 602.4 Охлаждение. Каждый владелец и оператор многоквартирного дома Группы R-2, который арендует, сдает в аренду или дает одну или несколько жилых единиц, комнат для проживания или номеров на условиях, явных или подразумеваемых, для обеспечения охлаждения их жильцам, должен обеспечивать охлаждение во время период с 15 мая по 1 октября для поддержания температуры не выше 77 ° F (25 ° F) во всех жилых помещениях. Официальный представитель кодекса может также рассмотреть возможность внесения изменений в соответствии с разделом 104.5.2 по запросу в необычных обстоятельствах или может выпустить уведомление, разрешающее владельцам зданий преобразовать общие системы отопления и охлаждения систем отопления, вентиляции и кондиционирования за 14 календарных дней до или после установленных дат, когда длительные периоды необычных температур заслуживают изменения этих дат.

Исключение: Когда температура наружного воздуха выше, чем летняя расчетная температура для данной местности, поддержание комнатной температуры не требуется при условии, что система охлаждения работает на полную проектную мощность.Расчетная летняя температура наружного воздуха для данной местности должна быть такой, как указано в IECC.

7. Раздел 603.1 Механическое оборудование и приспособления. Требуемое или предоставленное механическое оборудование, приборы, камины, приборы для сжигания твердого топлива, приборы для приготовления пищи, дымоходы, вентиляционные отверстия и водонагревательные приборы должны содержаться в рабочем состоянии в соответствии с правилами, в соответствии с которыми были установлены приборы, система или оборудование, и храниться в безопасном месте. в рабочем состоянии и способен выполнять намеченную функцию.

8. Раздел 603.2 Удаление продуктов сгорания. Там, где это требуется правилами, в соответствии с которыми установлено, оборудование и приборы для сжигания топлива должны быть подключены к утвержденному дымоходу или вентиляционному отверстию.

9. Раздел 603.5 Воздух для горения. Там, где это требуется нормами, в соответствии с которыми установлено, для оборудования для сжигания топлива должна быть предусмотрена подача воздуха для полного сгорания топлива.

10. Раздел 604.1 Электрическая система. Требуемые или предоставленные электрические системы и сооружения должны обслуживаться в соответствии с применимыми строительными нормами.

11. Раздел 604.3. Опасности в электрической системе. Если обнаруживается, что электрическая система в конструкции представляет опасность для пассажиров или конструкции из-за износа или повреждения или по аналогичным причинам, должностное лицо кодекса требует исправления дефектов для устранения опасности.

12. Раздел 604.3.1.1 Электрооборудование. Электрораспределительное оборудование, цепи двигателя, силовое оборудование, трансформаторы, провода, кабели, гибкие шнуры, электромонтажные устройства, прерыватели цепи замыкания на землю, устройства защиты от перенапряжения, автоматические выключатели в литом корпусе, низковольтные предохранители, светильники, балласты, двигатели и электронное управление, оборудование сигнализации и связи, подвергшееся воздействию воды, должно быть заменено в соответствии с положениями VEBC.

Исключение: следующее оборудование должно быть разрешено для ремонта или повторного использования, если отчет о проверке от производителя оборудования, утвержденного представителя производителя оборудования, стороннего инспектора в соответствии с Разделом 113.7 VCC или инженера-электрика указывает, что незащищенное оборудование не получило повреждений, требующих замены:

1. Выключатели закрытого типа на 600 В или менее;

2. Автобусный канал, рассчитанный на 600 вольт или меньше;

3.Щиты щитовые на 600 вольт или меньше;

4. Щиты распределительные на 600 В и менее;

5. Контроллеры пожарных насосов на 600 В и менее;

6. Ручные и магнитные контроллеры двигателей;

7. Центры управления двигателями;

8. Выключатели высоковольтные переменного тока;

9. Выключатели силовые низковольтные;

10. Реле защитные, счетчики и трансформаторы тока;

11. Распределительные устройства низкого и среднего напряжения;

12.Трансформаторы с жидкостным заполнением;

13. Трансформаторы литьевые;

14. Провод или кабель, пригодный для использования во влажных помещениях и концы которых не подвергались воздействию воды;

15. Проволока или кабель, не содержащие наполнителей, пригодные для влажных помещений и концы которых не подвергались воздействию воды;

16. Светильники, отнесенные к категории погружных;

17. Двигатели; или

18. Электронное оборудование управления, сигнализации и связи.

13.604.3.2.1 Электрооборудование. Электрические выключатели, розетки и арматура, включая топку, водонагреватель, систему безопасности и цепи распределения электроэнергии, которые подверглись воздействию огня, должны быть заменены в соответствии с положениями VEBC.

Исключение: электрические выключатели, розетки и приспособления, которые разрешается ремонтировать или повторно использовать, если отчет о проверке от производителя оборудования или утвержденного представителя производителя оборудования, стороннего лицензированного или сертифицированного электрика или инженера-электрика указывает, что оборудование не получило повреждений, требующих замены.

14. Раздел 605.1 Электрические компоненты. Электрооборудование, проводка и приборы должны обслуживаться в соответствии с применимыми строительными нормами.

15. Раздел 605.2 Распределение энергии и розетки. Требуемые или предоставленные силовые цепи и розетки должны обслуживаться в соответствии с применимыми строительными нормами и правилами, а защита от замыканий на землю и дугового замыкания должна быть обеспечена там, где это требуется применимыми строительными нормами. Все розетки розеток должны иметь соответствующую крышку лицевой панели для данного местоположения, если это требуется применимыми строительными нормами.

16. Раздел 605.3 Распределение освещения и светильники. Требуемые или предоставленные цепи освещения и светильники должны обслуживаться в соответствии с применимыми строительными нормами.

17. Раздел 605.4 Гибкие шнуры. Гибкие шнуры не должны проходить через двери, окна или шкафы или прятаться в стенах, полах или потолках.

18. Раздел 606.1 Общие положения. Лифты, лифты и эскалаторы должны обслуживаться в соответствии с ASME A17.1. Актуальный сертификат проверки должен постоянно демонстрироваться в лифте или прикрепляться к эскалатору или кухонному лифту, быть доступным для всеобщего ознакомления в офисе оператора здания или вывешиваться на видном месте, одобренном должностным лицом кодекса. .Если он не отображается в лифте или не прикреплен к эскалатору или кухонному лифту, должно быть указано, где сертификат проверки доступен для проверки. Лифты и эскалаторы должны проходить ежегодный периодический осмотр и испытание. Для населенного пункта разрешается требовать периодических проверок и испытаний в течение шести месяцев. Все периодические проверки должны выполняться в соответствии с Разделом 8.11 ASME A17.1. Должностное лицо кодекса может также предусмотреть такую ​​проверку уполномоченным агентством или по согласованию с другими местными сертифицированными инспекторами лифтов.Утвержденное агентство включает в себя любое физическое лицо, партнерство или корпорацию, которые выполнили сертификационные требования, установленные VCS.

C. Добавьте следующие разделы в Главу 6 IPMC:

1. Раздел 602.2.1 Запрещенное использование. В жилых единицах, подпадающих под действие Раздела 602.2, один или несколько невентилируемых обогревателей не должны использоваться в качестве единственного источника комфортного тепла в жилой единице.

2. Раздел 603.7 Топливные баки и системы. Контейнеры, резервуары и системы трубопроводов для топливного газа или горючей или легковоспламеняющейся жидкости должны поддерживаться в соответствии с нормами, в соответствии с которыми они были установлены, содержаться в безопасном рабочем состоянии и способном выполнять предусмотренную функцию, или демонтироваться или бросаться в соответствии с требованиями Кодекс пожарной безопасности штата Вирджиния.

3. Раздел 607.2 Выхлопной канал сушилки для одежды. Требуемые или предоставленные вытяжные системы сушилок для одежды должны обслуживаться в соответствии с применимыми строительными нормами.

Что делать, если в вашей квартире в Нью-Йорке нет отопления или горячей воды

© Anthony Quintano / Flickr

В конце осени и зимой в квартирах в Нью-Йорке обязательно должно быть отопление и горячая вода. но многие арендаторы обходятся без этих предметов первой необходимости днями, неделями, а иногда и месяцами.Хотя нерадивые домовладельцы уклоняются от звонков арендаторов и игнорируют жалобы, важно знать свои права. Если вы снимаете квартиру в Большом Яблоке и не будете пользоваться теплом и горячей водой этой зимой, вот что вам следует сделать…

Во время «теплового сезона», который длится с 1 октября по 31 мая каждого года, все квартиры (жилые) По закону здания в Нью-Йорке должны обеспечивать жильцов достаточным количеством тепла и горячей воды. Но что делать, если их нет? Что ты должен делать?

Проще говоря, 311 — ваш друг.Этот номер похож на спасательный круг для жителей Нью-Йорка, и, в отличие от других «государственных» горячих линий и организаций (например, DMV), представители на 311 всегда на высоте. Они прямолинейны, уважительны и серьезно относятся к жалобам. Вы даже можете подать жалобу анонимно, если нервничаете из-за того, что публикуете свое имя. Если перспектива быстрого телефонного звонка вам больше всего не нравится, просто отправьте жалобу онлайн.

После того, как вы позвоните в службу 311 (по телефону или по электронной почте), они сообщат о жалобе в Управление по сохранению и развитию жилищного строительства (HPD) г. Нью-Йорка.Затем HPD уведомляет арендодателя и посещает ваш многоквартирный дом, чтобы узнать, решена ли проблема. Если проблема не решена, арендодатель должен заплатить. И штрафы довольно высокие.

© a2050 / Flickr

В Проспект-Хайтс, Бруклин, одна женщина рассказала мне о своих постоянных проблемах с отоплением и горячей водой в своей квартире со стабилизированной арендной платой — и с годами ситуация ухудшилась. Ее компания по управлению квартирами позволит пройти дни и недели, не решая проблем. В прошлом году она обратилась в Жилищный суд и выиграла, но в этом году это все еще проблема.

«Жить в этом доме более 22 лет и не иметь тепла — разочарование», — сказала она. «Моя внучка даже не может прийти ко мне в гости, потому что там совсем холодно. В какой-то момент я оказался в своей гостиной в зимнем пальто. Этому руководству должно быть стыдно … самая холодная зима, а у нас нет тепла ».

Согласно NYC.gov, HPD может взимать с арендодателя от 250 до 500 долларов в день за каждое начальное нарушение отопления или горячего водоснабжения и до 1000 долларов в день за каждое последующее нарушение.Даже если нарушение произошло во время предыдущего «теплового сезона» (например, прошлой зимой), домовладельцу, возможно, придется заплатить эти высокие штрафы, если проблема возникнет снова в следующем году. У арендодателя есть 24 часа, чтобы исправить проблему.

Отсутствие отопления и горячей воды в вашем доме является гражданским правонарушением. Этой зимой, в 2018 году, Нью-Йорк переживает рекордные минимумы. 2 января 2018 года HPD получила более 4365 жалоб за один день, когда температура упала ниже 12 градусов по Фаренгейту.Несмотря на холодные внешние условия, необходимо, чтобы температура в вашей квартире не опускалась ниже 68 градусов по Фаренгейту. Ночью температура должна быть не менее 62 градусов по Фаренгейту. Это закон Нью-Йорка.

Но некоторые жители Нью-Йорка с трепетом относятся к звонку по номеру 311, опасаясь возмездия со стороны домовладельцев. Кэтрин, редактор из Нью-Йорка, провела январь без тепла почти восемь лет. «В моей последней квартире в Парк-Слоуп проживал супервайзер, который уезжал из страны каждый январь.Когда случались приступы холода, котел часто выходил из строя, и некому было его починить », — говорит она.

«Первые пару раз это случилось, я провела несколько бессонных ночей в четырех слоях одежды и двух парах шерстяных носков, все еще дрожа под одеялом», — рассказала она. «Позже у меня появился друг, у которого был раскладной диван, и он любил принимать гостей, и я врезался к нему в самые холодные и жаркие ночи».

© Anthony Quintano / Flickr

«Теоретически я и мой сосед по комнате могли позвонить по номеру 311 и сообщить о доме, но мы этого не сделали.Мы платили гораздо ниже рыночной арендной платы за нашу квартиру без защиты квартиры со стабилизированной арендной платой, и мы не хотели рисковать, вызывая гнев арендодателя и заставляя его отомстить повышением нашей арендной платы », — продолжила Кэтрин. «[Для большинства жителей Нью-Йорка] я уверен, что горячая линия 311 — это здорово. Однако в моей ситуации, когда мы жили на милость домовладельца, нам приходилось мириться с этим и ничего не говорить. Не уверен, что у нас была альтернатива ».

Из Бушвика 26-летняя жительница Нью-Йорка Рэйчел рассказала мне о своих испытаниях на отопление и горячую воду прошлой зимой (2016–17), которые были относительно мягкими по сравнению с испытаниями в этом году.«В прошлом году было пять случаев, когда у нас не было тепла день или два за раз. Нам всем пришлось надеть все, что у нас было », — засмеялась она. «Но знаете, когда сейчас разгар зимы, и вы идете без тепла даже днем, это ужасно», — трезво вспоминала она.

С начала текущего года в HPD получено 105 029 жалоб в течение текущего теплового сезона. Это очень много жителей Нью-Йорка, которые буквально мерзнут в своей квартире из-за неосторожности и халатности домовладельцев, и это даже не считая бесчисленных бездомных, которые вынуждены оставаться на улицах и отвернуться от приютов.

Что касается прав вашего арендатора, если проблема с отоплением или горячей водой не решена, вы можете попросить HPD внедрить программу аварийного ремонта (ERP). Ваш арендодатель будет вынужден оплатить счет частной ремонтной компании, которая придет и восстановит систему, что будет стоить им намного больше, чем просто устранение проблемы собственными силами или с привлечением их собственных подрядчиков.

«Закон штата Нью-Йорк о горячей воде требует, чтобы все жители здания, подпадающего под юрисдикцию, получали горячую воду с температурой не менее 120 градусов по Фаренгейту в каждом душе, ванной и раковине, 24 часа в сутки», — заявляет Марк. Левин из EBMG, фирмы по управлению недвижимостью, расположенной в Нью-Йорке.«Владельцы зданий в Нью-Йорке должны обеспечивать горячую воду температурой не менее 120 по Фаренгейту для каждого душа, ванны и раковины с 6 утра до полуночи, каждый день в году».

© Vincent Desjardins / Flickr

Если домовладелец не оплачивает штрафы от HPD или продолжает получать информацию о многочисленных нарушениях, HPD направит вашего арендодателя в Жилищный суд. Вы можете возбудить против них отдельное дело — при условии, что нарушение зафиксировано и зафиксировано.

В то время как минусовая температура в мегаполисе этой зимой продолжает падать, жителям Нью-Йорка нет оправдания тому, чтобы жить без отопления или горячей воды.Если это происходит с вами, обязательно звоните по телефону 311 каждый день , пока проблема не будет решена.

Будьте бдительны, Нью-Йорк. Оставайся в тепле.

Возможность для арендатора приобрести помощь

DHCD реализует инновационные программы по оказанию помощи жителям округа с низким и средним доходом, которым угрожает выселение из-за продажи их здания. Окружной закон гласит, что арендаторам выставленных на продажу зданий должна быть предоставлена ​​первая возможность купить здание (Закон округа Колумбия 3-86, «Закон о переустройстве и продаже арендуемого жилья 1980 года», в соответствии с которым подпадает Закон о возможностях арендатора для покупки (TOPA). )) / Округ поощряет арендаторов пользоваться этим правом — он стабилизирует городские кварталы, борется с перемещением в города и помогает арендаторам стать собственниками жилья.С помощью DHCD группы арендаторов могут приобрести здание и преобразовать его в кооперативы или кондоминиумы. DHCD предоставляет следующие услуги:

1. финансовая помощь, такая как начальный капитал, задаток и финансирование приобретения;
2. техническая помощь; и
3. специализированные услуги по организации и развитию, включая структурирование ассоциации арендаторов, подготовку юридических документов и помощь в подаче заявок на получение кредита

С 2002 финансового года было сохранено более 1000 единиц доступного жилья.

3 июля 2018 года вступил в силу новый закон, который освобождает односемейные дома от ТОПА, если они не заняты пожилыми жильцами или инвалидами. Существенными положениями Закона о внесении поправок в Закон TOPA об освобождении от права на жилье для одной семьи от 2017 года (законопроект 22-0315) являются следующие:

• Кроме того, от TOPA освобождаются односемейные дома с дополнительным жилым помещением и отдельное арендуемое жилье в кондоминиуме, кооперативе или товариществе домовладельцев.
• Владелец освобожденных единиц жилья должен уведомить арендаторов в течение трех календарных дней с момента получения предложения о продаже.
• Пожилые жильцы и жильцы с ограниченными физическими возможностями, которые подписали договор аренды на освобождение квартиры до 31 марта 2018 г. и заняли ее до 15 апреля 2018 г., будут иметь ограниченную возможность приобрести или передать свои права. Они должны предоставить документацию, подтверждающую их статус.
• Отдел переоборудования и продажи аренды (CASD) DHCD определит статус пожилого или нетрудоспособного арендатора.

См. Сводный информационный бюллетень по закону ниже и перейдите на страницу https://dhcd.dc.gov/page/rental-conversion-and-sale-forms для получения соответствующих форм.