Как сделать проект перепланировки квартиры самостоятельно: Проект перепланировки квартиры самостоятельно — образец

Как сделать проект перепланировки квартиры самостоятельно — все о разработке плана помещения

 

ZW3D Lite

Базовый набор инструментов для трехмерного проектирования поверхностных и твердотельных объектов, изделий из листового металла, построения двухмерных чертежей и сечений

170 000 ₽

ZW3D Professional

Полный набор необходимых инструментов для трехмерного проектирования поверхностных и твердотельных объектов

500 000 ₽

Что нельзя сделать в проекте перепланировки квартиры самому

Есть мероприятия, которые полностью запрещены законодательством. Они ставят под угрозу жизнь и здоровье жильцов многоквартирного дома. Они приведены в приложении 1 пункта 11, Постановления №508, принятого Правительством РФ.

Перечень запрещенных работ:

• Если они ухудшают жилищные условия других людей. В частности, это связано с заменой стояков водоснабжения, так как такие процедуры могут повлиять на работоспособность сантехнических устройств в других квартирах. Также запрещена обшивка труб коробом, так как из-за него прерывается доступ к трубопроводу.
• Любые действия, которые нарушают несущую способность конструкции, то есть самовольное частичное или полное разрушение внешних стен.
• Нельзя устанавливать оборудование, которое будет контролировать или временно прекращать работу домовых коммуникаций.
• Мероприятия по уменьшению радиуса вентиляционных труб или коробов, в которых они проложен.
• Увеличение нагрузки на перекрытия, в том числе установления тяжеловесных конструкций, которые могут грозить обвалом пола, например, джакузи.
• Установка теплых полов на водной основе, если их работа питается от общей ветки отопительной системы.
• Демонтаж несущих колонн.
• Самовольное присоединение к площади квартиры или обустройство территорий, которые не входят в собственность владельца. Так часто бывает с участком чердака или общих кладовых на этажах.
• Соединение кухни, где проведена газификация, с любой другой смежной комнатой.

Остальные работы можно проводить после разработки проекта перепланировки квартиры и согласования с органами.

 

 

Штрафы и наказания за нарушение законодательства

В первую очередь, последствием станет невозможность перепродать или сдать в аренду жилье, в паспорте которого не отражены изменения, произошедшие в нем.

Помимо формальных трудностей, владелец рискует самолично создать аварийную ситуацию, если ремонт проводился не по требованиям СНиП. Это касается:

• взрывоопасного газового оборудования;
• прорывов горячей и холодной воды, затоплений;
• пожаров;
• разрывов коммуникаций.

Административная ответственность за нарушение – штрафные санкции. Размер штрафа варьируется в пределе от 2 до 2,5 тысяч. После оплаты квитанции владелец обязан вернуть все в прежнее состояние, иначе квартира будет оценена и выставлена на публичные торги с последующей продажей и компенсаций ущерба тем, кто его понес.

Состав документов для одобрения проекта перепланировки квартиры

Вам нужно будет собрать следующий пакет бумаг:

• Заполненное владельцем недвижимости заявление.
• План устройства жилого помещения с указанием вывода сантехники и других узлов коммуникаций.
• Новый эскиз планировки.
• Документы, подтверждающие право собственности.
• Выписка из домовой книги.
• Техническое заключение органов по пожарной безопасности.
• Письменное согласие всех людей, проживающих по этому адресу.
• Техпаспорт жилья (прилагается к проекту).

С этой документацией вам необходимо обращаться в следующие органы, где происходит согласование:

• министерство чрезвычайных ситуаций;
• жилищная инспекция;
• организация по управлению архитектурой;
• Санпин;
• ЖЭК;
• БТИ.

Когда вы получите письменное соглашение, можно приступать к строительству.

 

или присоединяйтесь к нашей группе в соцсети

 

Проектирование крыши: 3D программа для расчета кровли дома

Обзор программ для 3D планировки квартир

3d max — описание, как научиться работать в программе

Проектирование системы пожарной сигнализации

Как согласовать перепланировку квартиры в 2022 году

В этой статье мы опишем последовательность согласования перепланировки квартиры в 2023 году. Разберем пошагово, что нужно делать для согласования перепланировки, куда обращаться.

Расскажем, что вы сможете сделать самостоятельно, а для чего необходимо привлекать организации, имеющие специальные разрешения и аттестаты в области архитектуры и строительства.

Находитесь в поисках подрядчика для проектирования и согласования перепланировки?

Проектное бюро ТЕКТОНИКА с радостью Вам поможет!

Узнать подробнее о наших услугах

Что такое перепланировка квартиры?

Если ваш ремонт не ограничивается отделкой квартиры, а вы хотите сделать изменение планировки, то обязательно такие изменения нужно согласовать.

Перепланировкой считаются любые работы, требующие внесение изменений в Технический паспорт на квартиру.

Технический паспорт на квартиру, обычно получают при покупке квартиры, вместе с документом на собственность (голубое свидетельство).

В Техническом паспорте на квартиру есть план, посмотрите на него и если изменения, которые вы хотите сделать повлияют на этот план, (например, вы хотите сделать дверной проем, а его на плане нет или вы хотите сместить перегородку, а на плане другой размер комнаты), то такие изменения обязательно нужно согласовать, чтобы избежать проблем с законом и чтобы документы на квартиру были в порядке при продаже и. т.д.

Любое изменение конфигурации перегородок и стен, изменение звуко и гидроизоляции, замена радиаторов, изменение системы газоснабжения, изменения в несущих конструкциях —  относятся к перепланировке и требуют согласования.

Порядок согласования и все вопросы переустройства и перепланировки регламентируются Постановлением совета министров Республики Беларусь №384 от 16 мая 2013г.

Здесь подробно написано и изложен порядок действий как для перепланировок, которые только планируются, так и для согласования перепланировок самовольных.

Порядок согласования планируемой перепланировки

Если перепланировка квартиры только планируется, то на нее распространяется  Часть 1 глава 1-3 «Положение об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки»

Итак, чтобы согласовать перепланировку, весь процесс можно разбить на 4 этапа:

          Этап 1  —  Получение разрешения на перепланировку

          Этап 2  — Разработка проектной документации

          Этап 3 — Производство работ по проекту

          Этап 4 — Сдача и прием в эксплуатацию

В каждый этап входит внушительный перечень работ и согласований.

Приводим алгоритм согласования планируемой перепланировки, вы можете скачать его, перейдя по ссылкe.

Этапы согласования перепланировки самостоятельно

Не все работы из перечня, собственник может делать самостоятельно. Объясним почему:

Этап 1  — Получение разрешения на перепланировку. Собственник может сделать самостоятельно. На этом этапе собирается необходимый пакет документов для подачи в «одно окно» администрации района.

Нужно собрать: правоустанавливающие документы, выписку из лицевого счета, согласие всех прописанных в квартире, согласие банка (при необходимости). Так же на этом этапе, собственник берет Акт в эксплуатирующей организации об отсутствии самовольной перепланировки в квартире. Составляется план-схема перепланировки квартиры, где указываются все планируемые работы.

Все эти действия собственник может сделать самостоятельно. Очень важно, чтобы не получить отказ в согласовании, нужно грамотно составить план-схему перепланировки, без нарушений строительных норм.

Проектное бюро ТЕКТОНИКА оказывает помощь в составлении план-схемы перепланировки, с соблюдением всех действующих строительных норм.

Срок административной процедуры -1 месяц. Через месяц вы получите Решение администрации района о разрешении перепланировки.

Этап 2 — Разработка проектной документации.  Нельзя сделать самостоятельно. Если в Решении администрации написано, что необходимо разработать проектную документацию, то это значит, нужно заказать проект перепланировки в проектной организации, которая имеет аттестат на проектирование в области архитектуры и строительства. Перед заключением договора на проектные работы, вы можете проверить выбранную организацию в Государственном реестре действующих аттестатов РУП Белстройцентра.

Обязательно проект необходимо подать на согласование в администрацию района. Подача в «Одно окно», через 15 дней вы получите согласованный проект со штампом согласования. Это означает, что разрешено производство работ.

 Этап 3 Производство работ по проекту. Собственник может частично сделать работы самостоятельно.

Строительные работы по гидроизоляции, звукоизоляции, усиление проемов, замена радиаторов, изменение электрощита, должны выполняться специализированными привлекаемыми организациями, имеющими аттестаты. Проверить подрядчика можно по этой ссылке в Государственном реестре аттестатов РУП Белстройцентра.

Остальные работы, можно делать хозспособом, без привлечения подрядчика. Вот например, перегородки можно и самостоятельно установить. На них не нужен договор подряда и аттестаты.

На этом же этапе выполняется приемка работ у подрядчика Техническим надзором. Для этой процедуры заключается договор с аттестованной организацией. Для чего вам это нужно? Закон обязывает вас привлечь специалиста для проверки и приемки работ у подрядчика, так как вы не строитель и не можете правильно принять работы у подрядчика. По итогу приемки, подписываются акты скрытых работ, которые нужны для вода в эксплуатацию квартиры.

Этап 4 — Сдача и прием в эксплуатацию. Собственник может сделать самостоятельно. Этап включает в себя:

— сбор всех документов от проектировщика, подрядчика (договора подряда, акты скрытых работ, аттестаты соответствия Белстройцентра).

-заказ обмеров в БТИ для составления Ведомости технических характеристик в красных линиях.

-подписания Акта ввода всеми участниками перепланировки

-подача всех документов в администрацию района на ввод в эксплуатацию

Административная процедура 1 месяц. Через месяц у вас на руках будет Решение о вводе в эксплуатацию квартиры.

Останется только забрать новый технический паспорт и свидетельство о собственности из БТИ и на этом все.

Как согласовать самовольную перепланировку самостоятельно?

Если перепланировка квартиры уже сделана и ее нужно согласовать по факту, то на нее распространяется  Часть 1 глава 4 «Положение об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки»

Приводим алгоритм согласования самовольной перепланировки, вы можете скачать его, перейдя по ссылкe.

Подробно почитать о согласовании самовольной перепланировки можно в статье.

Очень важно! Перед заказом Технического паспорта в красных линиях убедиться, что ваша выполненная перепланировка соответствует строительным нормам и будет узаконена. Квартиры, по которым есть Технический паспорт в красных линиях, нельзя продать, даже если покупатель с этими изменениями согласен.

Находитесь в поисках подрядчика для проектирования и согласования перепланировки?

Проектное бюро ТЕКТОНИКА с радостью Вам поможет!

Узнать подробнее о наших услугах

В 90% случаев, наши заказчики не хотят самостоятельно ходить по кабинетам и разбираться в нюансах и выбирают услугу «ПОД КЛЮЧ».

Если у вас нет свободного времени, и вы не хотите самостоятельно согласовывать перепланировку, то наше Проектное бюро окажет услугу «ПОД КЛЮЧ» и мы сделает новый технический паспорт в короткие сроки без вашего участия.

Проектное бюро ТЕКТОНИКА имеет аттестат на проектирование и аттестат соответствия на выполнение функций заказчика на представление Ваших интересов во всех заинтересованных службах по согласованию документации.

Проектное бюро «ТЕКТОНИКА» имеет многолетний опыт в согласовании перепланировок любой сложности

Почему мы?

• 100% гарантия согласования перепланировки Вашей квартиры
• работаем без посредников
• 5 дней — от обмера до проекта
• 100% положительных решений Госстройэкспертзы
• более 400+ согласованных планировок за последние 5 лет

Узнать подробнее о наших услугах по перепланировке квартир

Перепланировка жилищного товарищества

Перепланировка – это процесс полного сноса существующего здания и строительства нового. Это масштабное мероприятие, которое требует очень активного и осторожного подхода со стороны жилищного общества. Давайте углубимся в специфику перепланировки и ее многочисленных составляющих. этапы перепланировки жилищного товарищества

Каков порядок перепланировки жилищного товарищества?

Прежде чем сделать выбор в пользу перепланировки, общество должно провести структурный аудит существующего здания. Как только это будет сделано, вам нужно будет рассмотреть следующие шаги.

1. Созыв Внеочередного Общего Собрания (ВОС)

В соответствии с новыми правилами благоустройства общества управляющий комитет должен созвать внеочередное собрание членов для обсуждения проекта благоустройства. В подзаконных актах говорится, что 75% от общего числа членов должны быть согласны с проектом реконструкции, прежде чем он может быть официально реализован. (Согласно поправке к закону о перепланировке в Махараштре, для более старых и небольших зданий требуется только 51% одобрения членов). Также рекомендуется создать специальную комиссию по благоустройству, которая будет контролировать весь процесс.

2. Получите предложения от архитекторов/консультантов по управлению проектами (КУП)

Комитет должен запросить предложения как минимум от 5 архитекторов/консультантов по управлению проектами и представить их предложения членам, прежде чем остановиться на одном из них в другом SGM. Они должны быть связаны с правительством или законным органом власти и иметь хорошую репутацию в области развития недвижимости. Членам разрешено вносить действительные предложения и предложения на протяжении всего процесса.

3. Подать предложение по проекту реконструкции здания

После окончательного согласования условий и объема работ по проекту с архитектором/КПС комитет должен представить предложение по указанному проекту.

4. Получите отчет о проекте

В течение двух месяцев после своего назначения архитектор/УПЦ представит комитету технико-экономическое обоснование проекта. В этом отчете рассматриваются такие факторы, как индекс площади пола (FSI) и передача прав на застройку (TDR) в отношении общей жилой площади, мест общего пользования, садов и т. д. Отчет предоставляется всем членам общества, и предложения приветствуются до сделаны какие-либо согласования.

5. Пригласить застройщиков к участию в тендере

Архитектор/УПЦ готовит тендерную документацию для получения конкурсных предложений от застройщиков. Определяется одно первичное требование, которое не может быть изменено. Это может быть ковровая площадь или корпусной фонд (сумма, уплачиваемая застройщиком за счет перепланировки). На последующем SGM, на котором присутствуют официальные лица разработчиков, все тендеры обсуждаются открыто в присутствии членов.

6. Выберите застройщика

Архитектор/ЦУП проводит сравнительный анализ тендеров с учетом таких факторов, как финансовые затраты, рыночная репутация, техническая надежность, успешные проекты каждого застройщика и отбирает не менее пяти. В соответствии с правилами перепланировки один из них выбирается большинством в 3/4 участников и проект может быть инициирован после заключения договора с выбранным застройщиком.

Какие документы нужны для перепланировки?

Необходимые юридические документы: свидетельство о регистрации общества, передаточный акт (необходим для проектов саморазвития), акт купли-продажи, свидетельство о праве собственности, заверенная карточка собственности (с указанием права собственности на имя общества), первоначальный план здания, отчет о структурном аудите, соглашение о перепланировке, копия нового утвержденного плана, список площадей плоского ковра, примечание к Плану развития (DP) (детали земли и прилегающей территории), счет за электричество, счет за воду и все другие юридические документы, относящиеся к земле и объекту. здания.

Самостоятельная перепланировка жилищного общества

В последнее время все больше и больше обществ стали выбирать самостоятельную перепланировку, процесс, в котором застройщик/застройщик вообще не участвует в уравнении. Общества нанимают архитекторов/подрядчиков и выполняют весь процесс самостоятельно. При выборе этого варианта прибыль остается в руках общества и не возникает возможности мошенничества, задержки строительства, потери ФСИ. Участники в конечном итоге получают более высокую дополнительную площадь ковра, и вся прибыль от проекта делится поровну между участниками.

Финансовые кредиты и государственные схемы доступны для самостоятельной реконструкции. По состоянию на январь 2019 года правительство Махараштры уже рассматривает возможность стимулирования модели самостоятельной реконструкции, санкционировав 780 крор рупий на реконструкцию 19 жилищных обществ. Только в Мумбаи около 5800 проектов остановлены из-за сбоев или неудач со стороны разработчиков. По сообщениям, около 50% жилищных кооперативов в Мумбаи нуждаются в реконструкции. В марте было объявлено, что правительство создаст специальную комиссию по стимулированию проектов саморазвития, особенно в пригородах. Mumbai Bank предоставляет кредит в размере 50 крор рупий на проект. Ожидается, что другие штаты последуют этому примеру вместо инициативы по доступному жилью.

В общих чертах, значение Corpus Fund можно назвать капитальным фондом; сумма, отложенная для того, чтобы организация/предприятие могла работать, существовать и поддерживать себя . Эти средства не предназначены для использования для достижения каких-либо целей и накапливаются за счет добровольных взносов.

Что касается основного фонда квартиры, то застройщик несет ответственность за сбор основного фонда для содержания объектов благоустройства. Другими словами, это единовременная сумма, взимаемая (считайте это предоплаченной платой за обслуживание) с покупателя дома для целей обслуживания и не включается в общую сумму продажи имущества. Не корпусной фонд, а проценты, полученные от суммы, могут быть фактически использованы разработчиком для покрытия вышеупомянутых расходов на техническое обслуживание. Однако после образования жилищного товарищества или квартирного товарищества застройщик должен сдать корпусной фонд в управляющий комитет. Для дальнейшего постоянного содержания жильцы ежемесячно, ежеквартально или ежегодно вносят плату за содержание в УК по методу расчета, принятому единогласно.

Слово мудрому

После того как вы дадите письменное согласие на перепланировку, оно безотзывно в суде. Поэтому решение следует обдумывать с осторожностью. Кроме того, крайне важно, чтобы вы воспользовались услугами компетентного юриста, чтобы составить соглашение между обществом и застройщиком и убедиться, что положение о сроках строго закреплено с применимыми штрафами, если застройщик не сможет завершить проект вовремя.

Ожидается, что застройщик завершит проект реконструкции в течение двух лет с максимальным продлением еще на один год. Вместе с соглашением ожидается, что застройщик предоставит банковскую гарантию в размере не менее 20% от общей стоимости проекта. Члены, проживающие в здании, должны будут переехать во временное жилье на время проведения работ. Застройщик обычно предоставляет альтернативное жилье поблизости или ежемесячно выплачивает членам арендную плату в течение года.

Прежде чем жители смогут выселиться и здание может быть снесено, застройщик должен представить предложение о перепланировке здания муниципальному правительству, которое затем выдает IOD (уведомление о несогласии). Получены NOC от органов пожарной охраны, органов охраны окружающей среды и т. д. После этих процедур выдается Сертификат о начале работ. Жильцы также могут потребовать расходы на переезд и упаковку. Вы также имеете право на получение залога от застройщика, который составляет всю сумму стоимости перепланировки.

В чем преимущества перепланировки?

Если вашему зданию не менее 25 лет или оно находится в ветхом состоянии, структурный ремонт и реконструкция только увеличат срок его службы на 4-5 лет. Редевелопмент — более осуществимый и устойчивый выбор в долгосрочной перспективе. Рыночная стоимость перепланированной квартиры выше, чем отремонтированной. Его продаваемость и стоимость при перепродаже увеличиваются в разы. Реконструированное здание предлагает жителям более широкие, чистые и новые жилые помещения, что повышает их уровень жизни.

Кроме того, реконструированная собственность обычно получает улучшенные удобства, такие как бассейн, тренажерный зал, игровая площадка, общественный зал, новейшие системы безопасности, системы пожаротушения, улучшенные лифты, большие парковочные места и т. д. Если ваше здание находится в элитном районе и планируется редевелопмент, рыночная стоимость после редевелопмента будет еще выше. Общества также имеют возможность попросить у застройщика дополнительную комнату в своей квартире, что сделает их жилищные условия еще более комфортными. Если будут построены дополнительные этажи, их можно будет продать с прибылью, что в проекте самостоятельной перепланировки. может стать огромным источником дохода для участников.

В общем, плохо управляемый или неконтролируемый проект реконструкции может стать кошмаром для участников. Члены должны убедиться, что надежный управляющий комитет заботится об их интересах и проявляет максимальную осторожность при передаче проекта добросовестному разработчику и бдительно следит за каждой процедурой всего процесса.

Процедура выборов в жилищные общества

Все, что вам нужно знать о коммунальных платежах

О MyGate

MyGate — крупнейшее в Индии программное обеспечение для управления жилищным фондом, которым пользуются тысячи жилищных обществ, девелоперы, управляющие социальными учреждениями и миллионы домовладельцев в каждом индийском городе.

Заявление об ограничении ответственности: Благодарим вас за посещение нашего сайта. Информация, предоставляемая MyGate («мы», «нас» или «наш») на https://www. mygate.com (далее «Сайт»), предназначена только для общих информационных целей. Мы стремимся предоставить нашим читателям достоверную информацию, которая поможет узнать больше о темах. Он не предназначен для замены профессионального совета. Мы не берем на себя ответственность за точность информации, полученной от внешнего лица, и не берем на себя личную/юридическую ответственность за использование вами этой информации.

Свяжитесь с нами через WhatsApp Справочный центр MyGate

Получите подробную информацию о предложениях для вашего общества

Bangalore/BengaluruChennaiDelhi NCR Hyderabad Kolkata Mumbai/Navi Mumbai/Thane/Kalyan Pune New Delhi Gurgaon Ghaziabad Noida – Greater Noida NCR – other Others

Член комитетаResidentSecurity AgencyBuilderOthers

6 вещей, которые нужно знать о том, как работает разработка

Фото Адитьи Чинчуре на Unsplash

В зависимости от того, в каких кругах вы вращаетесь, слово «разработчик» может вызвать у вас сильную реакцию.

Может быть, вы ненавидите их и не доверяете им; может быть, вы видите в них предприимчивых и рискованных людей, которые улучшают ваше сообщество; может быть, вы один. (Если вы один из них, эта статья, вероятно, не для вас.) Американцы имеют твердое мнение о застройщиках как о профессиях, вплоть до того, что академические исследования даже показали, что один из самых сильных предсказателей того, насколько люди будут противиться новое здание в их районе — это то, думают ли они, что застройщик получит от этого прибыль.

Однако существует много непонимания того, что делают разработчики и как работает их бизнес-модель. Вот супертупое, 101 руководство по шести вещам, которые вы хотите понять, если собираетесь вести информированные разговоры о развитии в своем сообществе. (Эта статья будет посвящена жилью, но обратите внимание, что некоторые из них более широко применимы к розничной торговле, офисным зданиям или любому типу проектов.)

1. «Застройщик» — более широкая категория, чем вы думаете.

Кто строит новые дома в вашем районе?

Кто построил самые старые дома в вашем районе?

Кто построил дом, в котором ты живешь?

Ответ на все эти вопросы: разработчик. По определению, девелопмент — это любая деятельность, которая увеличивает рыночную стоимость объекта недвижимости за счет строительства чего-либо на нем. Есть определенная ирония в том, что общественные активисты осуждают «застройщиков» как спекулятивных нарушителей, чьи мотивы противоречат более чистым и мягким интересам существующих жителей района, поскольку эти районы должны были в какой-то момент сами стать последней новой застройкой. (Дэниел Кей Герц незабываемо называет это «теорией непорочного зачатия происхождения вашего района».)

Но это правда, что раньше категория разработчиков выглядела совсем иначе, чем сегодня. В «Взлете, падении и возрождении трехэтажного дома» Историческое общество Новой Англии исследует культовые трехэтажные дома этого региона. По всему Массачусетсу и, в частности, в Род-Айленде, начиная с конца 19 века, трехэтажные дома строились многими сотнями производителей, «владельцев мельниц, мелких строителей и плотников». Предприятие, необходимое для того, чтобы стать застройщиком одного дома на одном участке или небольшого кластера домов, было просто не таким уж большим, а с народной архитектурой и устаревшими методами строительства это не должно было быть вашей основной карьерой. .

«Застройщики» того времени — если они вообще использовали этот термин — были далеки от сегодняшних строителей промышленного масштаба, таких как Леннар или Дель Уэбб. Пригородный эксперимент, с ростом целых кварталов, построенных до законченного состояния, изменил лицо развития и то, что мы ожидаем от «застройщика».

2. Стоимость строительства меньше, чем цена нового дома, и это недешево.

Посмотреть в полном размере

Посмотреть в полном размере

Наиболее распространенный ошибочный рефрен, который я слышу в дебатах о доступности жилья, звучит следующим образом: 

Проблема в том, что эти застройщики не строят доступные дома, а только роскошные. Им нужно строить дома, которые могут себе позволить люди из рабочего класса.

Представьте, если бы мы спросили то же самое у Форда или Тойоты. «Вы должны продать совершенно новый Escape за 5000 долларов, потому что это максимум, который могут себе позволить многие наши клиенты из рабочего класса». Конечно, Ford этого делать не будет, потому что производство Escape обходится дороже.

Я подозреваю, что мы не так часто применяем эту логику к жилью, потому что многие люди очень плохо понимают реальную стоимость строительства дома. Мы знаем, что в наших общинах есть более дешевые дома, поэтому мы предполагаем, что новые дома могли бы быть такими же дешевыми, если бы застройщик был готов отказаться от небольшой прибыли. На самом деле «подержанный» дом очень похож на подержанный автомобиль — он может быть гораздо дешевле, чем затраты на его создание, потому что он уже есть, и он просто меняет владельца. Теоретический нижний предел цены «подержанного» дома равен нулю.

Однако новый дом никогда не будет стоить дешевле, чем затраты на его создание. Не без какой-то субсидии, ведь никто себе в убыток строить не будет.

3. Даже некоммерческие застройщики имеют «нижний предел», если не участвуют субсидии.

Точно такая же «этажная» логика применима к некоммерческим застройщикам, таким как те, которые строят специализированное доступное жилье. Некоммерческая организация может не ожидать возврата своих инвестиций в конце дня, но она все равно должна быть в плюсе. Если они тратят больше денег, чем возвращают, они не смогут продолжать строить дома очень долго.

Это оценки за 2017 год, любезно предоставленные Счетной палатой правительства США, о медианной удельной стоимости строительства субсидируемых домов для жителей с низким доходом на различных рынках США. Это фактическая стоимость строительства, а не цена к возможной цене. житель.

Вот упражнение 2019 года, проведенное Центром Тернера в Калифорнийском университете в Беркли по моделированию стоимости строительства (которая, опять же, является минимальной продажной ценой, если не задействована субсидия) доступного жилья в Северной Калифорнии, которое по многим причинам является одним из самых дорогих. мест для постройки:

4. Арендная плата за новые квартиры покрывает стоимость их строительства.

Вот вкратце бизнес-модель разработки. Слева указаны расходы, связанные со строительством:

• Покупка земли

• Оплата архитектора, юридических издержек, сборов за разрешение, маркетинг и т. д. («Мягкие расходы»)

• Оплата фактических строительство, ландшафтный дизайн, электрика, сантехника, ОВКВ и т. д. («Основные расходы»)

• Выплата процентов по кредиту на строительство

Справа указаны два основных источника финансирования развития: собственный капитал (т. е. денежные средства, вложенные застройщиком или любым партнером-инвестором) и долг, т. е. кредит.

Если вы строите сдаваемые в аренду дома, вы можете погасить этот кредит за счет арендной платы, которую вы вносите после того, как здание занято. Есть один нюанс, который я упускаю — например, часто речь идет о каком-то причудливом рефинансировании. Но суть в том, что арендная плата за новый многоквартирный дом — это то, как оплачивается его строительство. И это устанавливает пол под ними, так же, как есть пол под продажной ценой нового выставленного на продажу жилья.

Поступающая арендная плата должна покрывать следующие расходы:

• Стоимость эксплуатации здания

• Капитальные резервы для более крупных потребностей в техническом обслуживании, таких как возможный ремонт крыши или ОВКВ

• Обслуживание долга, т.е. кредит на строительство

• Коэффициент покрытия долга или буфер на случай вакансий или расходов, превышающих ожидаемые. Банк требует увидеть это соотношение, прежде чем выдать кредит на строительство, чтобы они знали, что заемщик вряд ли объявит дефолт.

Опять же, проблема со словами: «Никто не может позволить себе арендную плату за эти шикарные новые квартиры; им нужно снизить арендную плату!» заключается в том, что он не спрашивает, может ли застройщик позволить себе установить арендную плату намного ниже, чем она есть. Возможно, это покажется удивительным, но ответ — для нового строительства — зачастую нет.

Опять же, старые, существующие здания — даже немного старше — это совершенно другая игра. Поскольку они уже существуют, стоимость, как и стоимость подержанного автомобиля, зависит только от того, что покупатель готов заплатить и что продавец готов принять.

5. Цена земли сильно зависит от потенциала ее развития.

Остановите меня, если вы уже слышали это:

Жилье дорогое в городах, потому что земля очень дорогая. Плотная застройка более доступна, потому что она разделяет стоимость земли по многим направлениям.

Это не полностью ложь. Но это упрощение. И вот почему:

Представьте, что у вас есть пустырь, и к вам обращаются два застройщика. Кто-то хочет построить дом на одну семью, как тот, что изображен слева внизу. Другой хочет построить многоквартирный дом, как на фото справа.

Как вы думаете, кто из разработчиков может позволить себе заплатить вам больше за лот? Чье предложение вы собираетесь принять?

Этот мысленный эксперимент показывает, что на цену земли сильно влияет ее потенциал развития, потому что это влияет на то, что покупатель может позволить себе сделать ставку. Если вы увеличиваете зону земли, чтобы обеспечить большую плотность, вы только что сделали ее более потенциально прибыльной. И цена будет расти соответственно. (Но важно отметить, что обычно это меньше, чем пропорционально. И поэтому все еще верно, что плотность населения обычно означает более низкую стоимость земли 9 .0068 за единицу жилья , только не ниже в целом.)

6. Девелоперы не склонны к сверхприбылям. Владельцы земли делают.

  Есть еще одно важное следствие из приведенного выше пункта о стоимости земли.

Предположим, что застройщик X и застройщик Y оба присматриваются к одному и тому же пустырю. Х имеет в виду проект, который обеспечит норму прибыли 8% (представьте: размер прибыли), если она сможет получить землю за 100 000 долларов. Y жаден и хочет 20-процентную норму прибыли, но чтобы получить такую ​​прибыль от своего проекта, ему нужно заплатить за землю не более 40 000 долларов.

Кому собирается продать владелец земли? Явно X, а не Y.

В общем, на сильном рынке терпеливый продавец земли (или участка под перепланировку, типа заправки, которую можно снести) может продержаться за того, кто предложит самую высокую цену, а не согласиться на дешевизну предложение. Это означает, что землевладелец может поднять цену почти настолько высоко, насколько это возможно, при этом оставляя какое-то строительство жизнеспособным.

Повторяю: на конкурентном рынке разработчику очень трудно получить непредвиденную прибыль, потому что другой застройщик, который готов согласиться на меньшую прибыль, может просто перебить их цену за тот же участок земли .

Кто на самом деле получает огромную прибыль от этой сделки? Собственник земли, который продает застройщику.

Это важно понимать, когда спрашиваешь, кому выгодны высокие цены на землю (и, следовательно, на жилье) в городах. Это миф, что этим занимаются в основном «жадные разработчики». Наиболее надежными бенефициарами высоких цен являются собственники земли: те, кто купил недвижимость дешево много лет назад и сидит на ней долгое время.