Согласование перепланировки в апартаментах: Апартаменты или квартира? Что лучше и в чем их отличие!?

Апартаменты или квартира? Что лучше и в чем их отличие!?

Зачастую мы склонны употреблять слова «квартира» и «апартаменты» в качестве синонимов, и многие не обращают внимания на пометку «апартаменты» при покупке недвижимости. И очень зря, ведь с точки зрения правовой терминологии это совершенно разные вещи.

Каковы же особенности перепланировки и согласования внесенных изменений в апартаментах?

Что это такое

Апартаментами называют помещения, которые юридически не относятся к жилому фонду, но при этом имеют все подходящие условия для проживания человека.

• Такие помещения могут иметься в административных зданиях или зданиях, ранее имевших промышленное назначение.
• В гостиничном бизнесе апартаментами называют номера высшей категории с полным набором услуг для проживающих в них.

То есть, по сути, апартаменты – это изначально нежилое помещение, но полностью приспособленное для проживания в нем людей.

Такие объекты имеют определенную ценность для людей, которые желают иметь больше пространства для жилья, чем это может предоставить обыкновенная квартира.

Основные отличия от квартиры:

• площадь помещения – не менее 40 кв. м;
• количество комнат – не менее 2х;
• обязательное наличие санузла и кухни.

Квартира может иметь и одну комнату, и быть гораздо меньше по площади.

Апартаменты дают возможность распланировать жилую площадь в полном соответствии со вкусом и потребностями человека, который выбрал их для проживания.

Виды

В настоящее время на рынке недвижимости представлены 4 основных вида апартаментов.

• Номер в апарт-отеле. Его арендуют обычно на небольшой срок. В таком номере будет не менее 2х комнат, своя кухня и санузел. Также проживающий может пользоваться всеми видами сервиса отеля – уборка, смена белья и т.д.
• Номер в доходном доме. Такие апартаменты сдаются на длительный срок. Проживающему предоставляются дополнительные услуги: питание, уборка, охрана (консьерж) и др.
• Номер в кондоминиум-отеле. Это помещение можно арендовать или выкупить для постоянного проживания.
• Апартаменты в многофункциональных комплексах. Предназначены для постоянного проживания. Именно этот вид апартаментов больше всего напоминает привычную в нашем понимании квартиру.

Юридический статус

Жилищный кодекс РФ не закрепляет понятие «апартаменты».

Он оперирует лишь понятием «жилое помещение», но по всем его признакам сюда апартаменты отнести нельзя.

Поэтому юридически апартаменты имеют статус нежилого помещения, которое не исключает возможности проживания в нем.

Особенности регистрации

Поскольку апартаменты не относятся к разряду жилых помещений, то отсутствует и возможность оформить регистрацию по месту жительства.

Это одно из главных отличий от квартиры.

Вопрос о временной регистрации остается открытым.

Прямого запрета на ее оформление для собственника апартаментов не имеется. Поэтому в некоторых видах апартаментов (в многофункциональных комплексах) она все же производится.

Регистрация осуществляется на срок 5 лет, но затем ее можно продлить.

Отсутствие объектов социальной значимости

• У застройщика зданий, в которых могут располагаться апартаменты, нет обязательств обеспечить социальную инфраструктуру (детские сады, школы, поликлиники). Поэтому следует быть готовым к тому, что ближайшие социальные объекты могут находиться довольно далеко от места расположения апартаментов.
• С другой стороны, многофункциональные центры, помещения которых используются для жилья, строятся в социально развитых центрах (иначе застройщику просто невыгодно их возводить), поэтому вполне можно вписаться в инфраструктуру того района, где находятся апартаменты.

Правда, будут ли готовы эти объекты принять незарегистрированных жителей – другой вопрос.

Поэтому, если для вас социальная инфраструктура имеет первостепенную значимость, стоит хорошо обдумать вопрос приобретения апартаментов.

Преимущества и недостатки

Апартаменты имеют свои преимущества и недостатки как по сравнению с квартирами, так и сами по себе, как один из видов недвижимости.

К достоинствам таких помещений можно отнести:

• более низкая цена при покупке за 1 кв. м. В среднем, апартаменты обойдутся вам на 20% дешевле, чем квартира соответствующей площади;
• чаще всего перепланировка в апартаментах не требует согласования, что обязаны сделать собственники квартир. Кроме того, и возможности для воплощения фантазий в апартаментах гораздо шире, ведь речь идет о нежилом помещении, а значит, требования к перепланировке квартир здесь не действуют. Достаточно сказать, что санузел и кухню можно расположить в любой части апартаментов, тогда как трудно представить, что в квартире разрешат перенести ванную в жилую комнату.

Но этот вид помещений имеет и существенные недостатки:

• приобретая апартаменты, самонадеянно мечтать о развитой инфраструктуре вокруг. Застройщик подобного типа зданий не обязан заботиться о социально значимых объектах поблизости. Поэтому берите во внимание, что путь в детский сад, школу, поликлинику, супермаркет может быть неблизким;
• нельзя получить постоянную регистрацию;
• более высокие тарифы по коммунальным услугам. Они рассчитываются, как для коммерческих помещений, а иногда еще и поставляются через посредника, что увеличивает их стоимость;
• нельзя получить льготы на оплату коммунальных услуг, потому что вы проживаете в юридически нежилом помещении;
• если в многоквартирном доме помещения общего пользования
  (чердаки, коридоры, подвалы) находятся в общей собственности проживающих, то владелец апартаментов имеет в собственности только то помещение, в котором живет. Иные помещения этого здания имеют других собственников.

Различия в согласовании перепланировки апартаментов и квартир

Очень многие ограничения, накладывающиеся на перепланировку квартир, не действуют в отношении апартаментов, которые не относятся к жилому фонду.

Это значит, что владелец апартаментов имеет практически неограниченную возможность воплотить в конфигурации помещения все свои представления об удобном для него жилье.

• Перепланировка апартаментов не обязана учитывать разделение помещения на жилые и нежилые зоны, как в любой квартире. То есть кухня и санузел могут размещаться там, где это удобно собственнику.
• Квартира-студия или гостиная-кухня могут получить свое полное воплощение именно в апартаментах, даже если они оснащены газовой плитой. В квартире обязали бы такую кухню отделять от жилого помещения перегородкой и напольным покрытием из иного материала.
• В отличие от квартиры, в апартаментах нет разграничения на «сухие» и «мокрые» зоны. Это обозначает, что ванная комната и туалет могут быть одним помещением или двумя разными и располагаться в любом месте площади апартаментов, где это удобно собственнику.

Какие работы требуют согласования

Даже в апартаментах существуют ограничения на виды проводимых работ.

В апартаментах, как и в квартирах, запрещено демонтировать несущие стены или конструкции, выполняющие опорную функцию здания (например, колонны).

Колонны должны оставаться на своих местах, а новые проемы в несущих стенах обязательно укреплены металлическими конструкциями. Эти действия требуют предварительного согласования.

Как избежать штрафа

Чтобы избежать штрафа за несанкционированную перепланировку, следует заранее получить разрешения на те виды работ, которые планируется провести.

• Как и в квартире, требуется предварительно создать проект (только если вы затрагиваете несущие конструкции или меняете инженерные коммуникации).
• Необходимо будет подготовить и некоторые другие документы (рассмотрим ниже), а потом согласовать их в жилищной инспекции. Полученное от нее разрешение на перепланировку полностью защитит вас от возможных санкций.

Решившись на переустройство без предварительного согласования, вы подвергаетесь не только штрафу, но и несете ответственность за другие риски, в том числе гражданско-правовую, если неверно сделанные строительные расчеты приведут к обрушению здания или его части.

Как оформить

Оформление перепланировки в апартаментах очень похоже на согласование изменений в квартире.

Только риск получить отрицательный ответ гораздо ниже, так как меньше существует ограничений.

На первых порах вам нужно будет иметь дело с тремя организациями:

1. БТИ;
2. жилищная инспекция;
3. проектное бюро.

• БТИ выдает вам техпаспорт помещения (до и после перепланировки).
• Жилинспекция рассматривает заявление, дает разрешение на перепланировку и принимает работу.
• Проектное бюро изготавливает проект нового устройства и конфигурации объекта.

Документы

Для начала перепланировки вам потребуется:

С этими документами вы обращаетесь в жилинспекцию, где составляете заявление установленного образца.

Согласование перепланировок в апартаментах

Под апартаментами необходимо понимать помещение, которое с юридической точки зрения не является жилым, то есть не состоит в реестре жилого фонда, но при этом является полностью приспособленным для проживания в нём.

Чаще всего на рынке встречаются предложения о покупке или продаже апартаментов от организаций, которые реорганизовали площади бывшего промышленного назначения. К примеру, лофты, которые в последнее время приобрели большую популярность.

Примечательно, что в современных бизнес-центрах также можно встретить предложения о приобретении или долгосрочной аренде апартаментов, сделано это с целью экономии средств, таким образом компания-застройщик избегает лишних затрат, так как все помещения нового здания юридически являются нежилыми.

Если апартаменты фактически не являются жильём, соответственно и должны быть различия в процедуре согласования перепланировки по сравнению с обычными квартирами, давайте разберём их.

Преимущества и недостатки апартаментов

Первое о чём следует сказать, это отсутствие множества ограничений в перепланировке апартаментов, которые накладывают на проведение перепланировки квартир, прежде всего это касается размещения «жилых» и «нежилых» зон, несмотря на то, что апартаменты полностью являются нежилым помещением.

Но в случае перепланировки апартаментов, собственник всё равно будет стараться разделить площадь на зоны, опираясь на дизайн-проект или собственные идеи о том, как должна выглядеть в итоге его «квартира».

Негативным аспектом апартаментов является отсутствие предоставление коммунальных услуг, соответственно тарифы на данные услуги, которые предоставляются для апартаментов на порядок выше, чем для обычной квартиры.

Но при этом не стоит забывать, что изначально цена квадратного метра апартаментов ниже, ведь зачастую их приобретают для организации работы офиса, всякого рода студий, что подразумевает коммерческие цели.

Различия в согласовании перепланировки апартаментов и обычных квартир

Почему многие соискатели так заинтересованы в покупке именно апартаментов, ответ прост: свобода в реализации своих идей относительно обустройства площади. Понятие «свободной планировки» в данном случае подходит как нельзя лучше.

Тенденция максимально открытых площадей и объединения нескольких помещений в одно при проведении перепланировки сейчас является наиболее популярной, а отсутствие строгих требований позволяет провести перепланировку апартаментов именно так, как задумал владелец.

Те мероприятия, которые в случае с обычными квартирами определенно не могут быть согласованы, для апартаментов вполне реализуемы. В частности, апартаменты идеально подходят для устройства квартиры-студии в классическом понимании данной конфигурации площади.

Утвержденные места для размещения санузлов при перепланировке апартаментов также отсутствуют, в то время как перенести санузел в квартире, к примеру, на место жилой комнаты, не представляется возможным.

Несмотря на все свободы в проведении перепланировки апартаментов, некоторые требования всё же существуют. Касаются они затрагивания несущих конструкций зданий.

Как и в жилых домах, демонтаж несущих элементов в апартаментах запрещен, поэтому даже если в центре помещения расположена некая колонна, которая является несущей, снести её нельзя. Соответственно все новые проемы в несущих стенах также, как в многоквартирных домах, должны быть усилены металлоконструкциями.

Наша организация много лет работает в сфере перепланировок, и помимо подготовки документации для согласования перепланировки квартир, мы также предоставляем услуги по разработке проектов перепланировок и технических заключений на проведение перепланировки апартаментов. Если у Вас возникли вопросы, обращайтесь по телефонам на сайте, наши консультанты ответят на все ваши вопросы.

Согласование, узаконивание перепланировки апартаментов в Москве.

В зависимости от того в каком здании расположены ваши апартаменты согласование перепланировки принципиально различается.

Если апартаменты находятся в жилом комплексе, то разрешение на перепланировку выдает Мосжилинспекция. В этом случае вам необходимо готовить комплект документов как для согласования нежилого помещения в жилом доме. После подачи пакета документов Государственная жилищная инспекция города Москвы рассмотрит ваше заявление в течение 45 календарных дней, и в результате вы получите либо распоряжение на перепланировку, либо отказ.

Если апартаменты расположены в нежилом здании, достаточно подготовить проект перепланировки и техническое заключение в организации , имеющей допуск СРО и обратиться в БТИ. На основании представленных документов будет произведена инвентаризация помещения, и изменения будут внесены в базу БТИ.

Апартаменты не являются жилым помещением и в своем большинстве имеют достаточно большую площадь, поэтому здесь гораздо больше возможностей сделать перепланировку, распределить и разделить пространство по зонам.

Так как апартаменты относятся к нежилым объектам недвижимости, то нет никаких ограничений в распределении жилых и нежилых зон, если под апартаментами не расположена квартира. С этой точки зрения апартаменты можно назвать квартирой со «свободной планировкой». Вы можете сами решить, где будет находиться санузел, что абсолютно недопустимо в обычной квартире.

Тем не менее, в перепланировке апартаментов тоже есть границы дозволенного, в частности, запрещено демонтировать несущие конструкции, например, колонны. И если вы решили сделать проем в несущей стене, то вы обязательно должны усилить его металлическими конструкциями.

Заказать согласование перепланировки апартаментов по низкой цене

Компания «2ПРОЕКТОР» поможет согласовать или узаконить перепланировку жилых и нежилых объектов недвижимости, в том числе и апартаментов.

Наша компания имеет многолетний опыт работы в сфере проектирования и согласования перепланировок апартаментов, а высококвалифицированные сотрудники (инженеры, проектировщики, архитекторы, юристы, специалисты по имущественным отношениям и земельному праву) решат задачи любой сложности.

Мы можем оформить перепланировку апартаментов «под ключ», начиная от изготовления проектной документации и согласования в административных инстанциях, заканчивая внесением изменений в ЕГРН и получением новых документов БТИ.

Обратившись в компанию «2ПРОЕКТОР» вы получите персонального менеджера, который будет оповещать о каждом проделанном этапе работы. Мы заключаем договоры с каждым клиентом, в котором прописываем окончательную стоимость услуг и сроки их выполнения.

Цена согласования переустройства апартаментов зависит от многих факторов, в том числе от площади помещения и сложности перепланировки.

Если вы хотите согласовать или узаконить перепланировку апартаментов, звоните по тел. 8 (495) 956 70 30 или отправляйте заявку на электронную почту [email protected]

Перепланировка апартаментов

Апартаментами называется помещение, юридически не относящиеся к жилому фонду, однако фактически пригодное для временного проживания. Апартаменты могут быть организованы в здании, ранее имевшем промышленное назначение (например, в бывшем заводском корпусе).

Кроме того, дом, в котором будут продаваться помещения под апартаменты, может быть изначально возведён на землях нежилого фонда – например, в районе бывшей фабричной застройки.

Чем апартаменты отличаются от квартиры с точки зрения проектирования перепланировок? В частности, на них не распространяются требования норм и правил, предъявляемые к жилым помещениям – в частности, по расположению жилых и нежилых зон, шумоизоляции.

Поскольку апартаменты по закону не считаются жильём, в них нельзя зарегистрироваться. Соответственно, отсутствует право на получение социальных услуг по месту расположения апартаментов. Тарифы на электроэнергию и ставки налогов для апартаментов в среднем выше, чем для жилых помещений. И это существенный недостаток апартаментов.

С другой стороны, стоимость метра площади в апартаментах значительно ниже по сравнению с помещениями жилого фонда. Апартаменты приобретаются для использования под офисы, склады, небольшие мастерские; в апартаментах организуют отели, клубы и галереи; наконец, оборудуют помещения для длительного проживания.

Отличия в проведении перепланировки апартаментов и квартир

В чём преимущества апартаментов перед «обычными» квартирами? Пожалуй, это неограниченная свобода воплощения самых смелых дизайн-проектов. Собственник апартаментов получает в своё распоряжение площадь, которой он может распоряжаться по своему усмотрению. Поскольку апартаменты не относятся к жилому фонду, на планировку апартаментов не накладываются такие ограничения, как на объекты, относящиеся к жилому фонду.

На фото: пример проекта перепланировки апартаментов в ЖК Флотилия (полностью посмотреть проект можно, перейдя по этой ссылке)

Следовательно, планируя перепланировку в апартаментах, можно реализовать те идеи, которые в квартире при всём желаении выполнить было бы невозможно. Именно в апартаментах можно создать классическую квартиру-студию. Тогда как в «обычной» квартире кухня должна быть отделена от жилого пространства – ненесущей перегородкой, напольным покрытием другого типа, или подиумом.

Если же кухня газифицирована, то перегородка между ней и жилой частью квартиры необходима. В апартаментах таких ограничений нет. Также в апартаментах отсутствует разделение зон на «сухие» и «мокрые», что, опять-таки, предоставляет известную свободу в плане расположения туалетов и ванных комнат.

Тем не менее, определённые ограничения при перепланировке апартаментов существуют. Как и в жилых домах, запрещено демонтировать несущие элементы конструкции здания, будь то стены или колонны, а новые проёмы в несущих стенах должны быть обязательно усилены металлическими профилями (и согласованы с МЖИ).

Сотрудники нашего бюро могут изготовить проектную документацию на перепланировку апартаментов, которая позволит воплотить все необходимые решения в части переустройства инженерных коммуникаций, изменения конфигурации перегородок и затрагивания несущих конструкций, а также устройства полов.

Для получения бесплатной консультации обращайтесь по телефонам, которые указаны на сайте, или задавайте Ваши вопросы на электронную почту.

Подробнее о проектах перепланировок нежилых помещений.

Согласование перепланировки апартаментов в Москве недорого: услуги от Мир перепланировок

Апартаменты – помещения, которые не относятся к ряду жилых. Основное преимущество – это свободная планировка, с которой владелец может делать все, что захочет. В большинстве случаев для владельцев не ставится требование – согласовать перепланировку.

Быстро и недорого – основная характеристика наших услуг

Но не все так просто. Чтобы внести изменения, которые затрагивают несущие стены, инженерные коммуникации или сменить конструкцию пола, потребуется согласование перепланировки апартаментов и проект.
Надо подать заявление с обязательными документами:

• проект, в котором показаны вносимые изменения;
• заключение о безопасности затрагивания несущих стен;
• ксерокопии правоустанавливающих бумаг;
• экспликация и поэтажный план здания, где располагаются апартаменты;
Также необходимо разрешение, выданное соответствующими органами на основание проекта. Это могут быть:
• Роспотребнадзор;
• санэпидемстанция;
• ДЭЗ;
• Государственный пожарный надзор;
• Росэкспертиза;

Далее, чтобы согласовать перепланировку, потребуется отправка полного пакета документов в жилищную инспекцию. Рассмотрение происходит в течение 30 дней.

Дешевое и эффективное переустройство нежилых помещений в Москве

С нашей помощью согласование проекта переустройства будет сделано быстро и недорого. Чтобы получить консультацию, звоните по телефону или пишете на сайте. Если Вы находитесь в Москве, возможен выезд на место. Номер телефона: +7 (499) 350-22-96
Также можете посетить наш офис по адресу: Москва, м. Новые Черемушки, ул. Намёткина, д.14к2, офис 911.

Получите бесплатную консультацию по вашей проблеме

Если у Вас возникли вопросы, оставьте заявку на бесплатную консультацию и наши специалисты обязательно Вам помогут!

Или свяжитесь с ними по телефону:

Оформление перепланировки

Прайс

Наши преимущества

Опыт работы с застройщиками, в БТИ, в МЖИ

За долгое время сотрудничества с застройщиками, БТИ и МЖИ мы изучили все нюансы и подводные камни при согласовании перепланировок недвижимости, поэтому справимся с ситуациями любой сложности. Обращаясь к нам Вы можете быть уверены в положительном результате без лишних затрат и проволочек!

Поэтапная оплата

Оплата услуг производится поэтапно в процессе согласования перепланировки. Мы не навязываем ненужные действия и предоставляем полную отчетность о проделанной работе и затратах, поэтому Вы можете быть уверены, что не переплачиваете. Полная оплата услуг производиться при достижении фактического результата.

Тесное сотрудничество с МЖИ

Мы длительное время сотрудничаем с МЖИ и согласовали множество проектов. Это позволяет нам подготовить все необходимые документы в максимально короткие сроки, чтобы Вы могли начать перепланировку без долгого ожидания результатов.

Получите бесплатную консультацию по вашей проблеме

Если у Вас возникли вопросы, оставьте заявку на бесплатную консультацию и наши специалисты обязательно Вам помогут!

Или свяжитесь с ними по телефону:

Москва, м. Новые Черемушки, ул. Намёткина, д.

Перепланировка апартаментов

Апартаменты, как вид недвижимости, продолжают развиваться и занимают всё большую и большую долю рынка. Многие покупатели уже не видят существенных различий при выборе между понравившейся квартирой и апартаментами, а ориентируются в основном на стоимость, локацию, качество инфраструктуры и концепцию самого проекта. Но иногда владельцам недвижимости не совсем подходят предложенные застройщиком планировочные решения, и в этом случае они решаются на перепланировку своего жилья, тем более, что сейчас в моде тенденция к объединению нескольких помещений в одно большое пространство. Поскольку апартаменты, юридически, всё ещё относятся к нежилому фонду – требования к перепланировке значительно менее строгие и владелец площади обладает значительно большей свободой для творчества.

Рассмотрим, как можно узаконить произвольный проект планировки.

Как производить перепланировку апартаментов и с кем её нужно согласовывать?

Все апартаменты строятся либо со свободной планировкой изначально, либо с уже имеющемся расположением всех комнат (кухня, санузел и т.д.). В первом случае совершать перепланировку будет намного удобнее, так как владелец жилья самостоятельно решает о местоположении любых помещений своей недвижимости. Однако, даже если вы приобрели апартаменты с уже готовой схемой планирования помещения, никаких сложностей в этом нет.

Если вы полностью готовы к перепланировке и дальнейшим ремонтным работам, то следует обращаться в соответствующие ведомства. Возможны два варианта обращения:

• Проект уже завершен и последним действием является его согласование. Если ремонт уже закончен, и вы сразу же решили его узаконить, то апартаменты должны пройти тщательную проверку на наличие или отсутствие нарушений (реконструкция фасада, изменение и повреждение несущих стен и т.д.).
• Перепланировка ещё не была произведена (до ремонтных работ). Вам необходимо разработать проект перепланировки, а затем, собственно, выполнить его. После чего нужно обратиться в кадастровую организацию, где владельцу апартаментов будет выдан проект перепланировки и технический план. Эти документы необходимы для внесения информации в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН).

В чём отличие от перепланировки квартиры?

На самом деле разница действительно большая несмотря на то, что проживание в квартире и в апартаментах довольно схожи. Во-первых, собственник апартаментов имеет полное право производить любые изменения (сносить, создавать дополнительные дверные проёмы) во всех стенах жилья кроме несущих. В несущих стенах он может сделать один или несколько дверных проёмов, но при этом он владелец обязан их укрепить металлической конструкцией.

Во-вторых, в апартаментах нет разделения на «сухие” и «мокрые» зоны. Другими словами, если в квартире владелец может разместить ванную комнату лишь в специально предназначенном для этого месте, то в апартаментах вы можете разместить её где угодно. Тоже самое касается и разделения на жилые и не жилые территории.

Ещё одним преимуществом апартаментов перед квартирой являются менее жёсткие противопожарные условия. Например, при перепланировке апартаментов вы сможете запросто объединить кухню, где расположена газовая плита, с обычной комнатой. В квартире вам бы такие изменения не утвердили.

Девелопер, не связанный жесткими требованиями к жилым помещениям, может в одном комплексе апартаментов предложить своим покупателям самые нестандартные варианты планировок, на согласование которых в жилом доме у собственника бы ушло много времени, средств и нервов. Например, в нашем Клубном Доме «Долгоруковская 25» мы можем предложить клиентам как классические студии площадью от 40 «квадратов», так и просторные двухуровневые пентхаусы с настоящими дровяными каминами и с собственными приватными террасами. Апартаменты имеют свободную планировку, вам останется только грамотно проработать дизайн интерьера.

Перепланировка апартаментов — в 2020 году, особенности при свободной планировке

Всем известное слово «апартаменты» рисует в воображении картину роскоши. Такое жилье отличается от других, стандартных квартир и домов. Но в некоторых случаях под термином подразумевается попросту большой по площади объект недвижимости.

Особенности имеет и перепланировка апартаментов. В этом случае процедура согласования и проведения ремонта может отличаться от получения разрешения для внесения изменений в квартире. Важно заранее выяснить порядок, чтобы действия собственника были законными.

Самостоятельно проведенное переустройство может привести к негативным последствиям. Одним из них является административная ответственность в виде штрафа. Поэтому лучше избежать спорных момент, предварительно согласовав процедуру.

Определение понятий

Под апартаментами понимают помещения, юридически не являющиеся жилыми. Но при этом в них спокойно может проживать человек. Располагаются апартаменты в зданиях административного назначения. Также можно встретить их внутри помещений, которые ранее считались промышленными.

Понятие используется и представителями гостиничного бизнеса. Апартаменты представляют собой номера, имеющие высшую категорию. В них располагается полный набор услуг для проживающих.

Таким образом, апартаменты изначально задумывались как нежилые объекты. Но за счет особенностей строения люди стали приспосабливаться к проживанию в них. Объекты недвижимости такого типа представляют большую ценность для людей, в отличие от квартир.

Разница определяется в:

• площади помещения, которая составляет от 40 квадратных метров;
• количестве комнат, насчитываемых не менее двух;
• оснащение санузлом и кухней.

В отличие от апартаментов, в квартире может предусматриваться и одна комната. В данном случае площадь уменьшается.

Апартаменты являются выгодным приобретением для человека. Они позволяют распланировать жилое помещение в соответствии со своими потребностями и вкусовыми пристрастиями.

В настоящее время рынок недвижимости включает в себя четыре вида апартаментов:

• На большой срок арендуются номера в апарт-отелях. Такие помещения имеют от двух комнат, оснащены кухней и санузлом. Клиент имеет право не только проживать в номере, но и рассчитывать на смену белья и уборку.
• Также на длительное время можно снять номер в доходном доме. Дополнительно к помещению прилагается питание, охрана или консьерж, а также уборка.
• Постоянное проживание может осуществляться в номерах кондоминимума-отеля. Помещение берется в аренду или выкупается для житья.
• В многофункциональных комплексах также располагаются апартаменты для постоянного жительства. Такие помещения часто приравниваются к квартирам в привычном понимании.

В чем отличия от переустройства квартир

Здания, в которых располагаются апартаменты, имеют некоторые отличия от тех, где создаются квартиры. Прежде всего, помещение отличается свободной планировкой. Поэтому собственник может получить большую площадь, с которой можно делать все, что захочется.

Апартаменты не считаются жилыми помещения по документам. В связи с этим ограничить их планировку не удастся. Собственник может реализовать все свои идеи, которые никогда не воплотились бы в жизнь при приобретении обычной квартиры.

Возможно изменение апартаментов на квартиру-студию.

В этом случае, при создании стандартной квартиры, кухня отделяется от пространства, предназначенного для проживания, каким-либо объектом:

• несущей перегородкой;
• другим напольным покрытием;
• подиумом.

При установке газовой плиты обязательно ставится перегородка.

Несмотря на кажущуюся полную свободу, ограничения в ходе перепланировки также имеются. По аналогии с квартирами, устранение несущих стен, колонн запрещено. Если создается новый проем в них, то обязательно проводится усиление с помощью металлических профилей. При этом требуется согласование данных действий с Жилищной инспекцией.

Для проведения перепланировки требуется подготовка проектной документации. Если она будет иметься в наличии, то можно переустроить инженерные коммуникации, изменить конфигурацию перегородок и несущих стен, а также создать новые полы.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

Порядок согласования перепланировки апартаментов

При переустройстве обычной квартиры готовится проект. Не предусматривается исключение в данном случае и для перепланировки апартаментов.

Согласование с разработкой такого документа потребуется при:

• затрагивании несущих стен;
• изменении инженерных коммуникаций;
• смене конструкций пола.

Если предполагаются работы, не связанные с вышеперечисленными новшествами, то можно обойтись эскизом.

Для подачи заявления на получение разрешения потребуется собрать полный пакет документов.

Обязательными среди них являются:

• проект, в котором отражаются вносимые изменения;
• заключение, выданное техническими специалистами, о безопасности затрагивания несущих стен;
• ксерокопии правоустанавливающих бумаг;
• экспликация и поэтажный план здания, где располагаются апартаменты.

Дополнительно собственник должен приготовить разрешение, выданное контролирующими органами на основании проекта.

Среди таких организаций выделяют:

• Роспотребнадзор;
• Санэпидемстанцию;
• ДЭЗ;
• Государственный пожарный надзор;
• Мосэкспертизу.

Полный пакет направляется в Жилищную инспекцию. Обращение осуществляется посредством системы «одного окна».

Рассмотрение заявления проводится в течение 30 дней. Начинать ремонтно-строительные работы можно будет только после того, как инспекция выдаст соответствующее разрешение.

Необходимые документы

Чтобы согласовать перепланировку в апартаментах, потребуется иметь в наличии определенные документы. Основным среди них является проект. Он требует предварительного рассмотрения компетентными органами.

Не всегда необходима проектная документация для осуществления перепланировки. При отсутствии изменений в капитальных конструкциях, инженерных сетях, можно разработать только эскиз. Он является более упрощенным вариантом отражения вносимых новшеств.

Можно заказать и типовой проект. Подобные документы готовятся для похожих видов помещений. Поэтому их можно применять не к конкретной квартире, а к множеству объектов. Но типовая разработка устраивает далеко не всех. Ведь человек, мечтающий об индивидуальном, не похожим на другое, жилье, не сможет реализовать свои идеи.

Обязательно прикладывается техническое заключение, в котором отражается состояние объекта недвижимости. Дополнительно в БТИ нужно получить технический паспорт и поэтажный план с экспликацией.

Все документы направляются в Жилищную инспекцию. Заявка рассматривается в течение 35 дней.

После получения разрешения можно начинать ремонт. Когда строительно-ремонтные работы будут окончены, то потребуется вновь посетить Жилищную инспекцию и БТИ. Это необходимо для внесения изменений в технический паспорт апартаментов и оформления акта о завершении переустройства.

Как избежать штрафа

Многие виды ремонтных работ требуют получения разрешения. Особенно это касается тех, которые считаются капитальным ремонтом.

Среди таковых выделяют:

• объединение нескольких помещений в одно;
• устранение перегородок;
• изменение, снос или монтаж инженерных коммуникаций;
• оборудование новых проемов для дверей.

Некоторые собственники считают, что получать разрешение от компетентных органов не обязательно. Однако это заблуждение может привести к серьезным последствиям.

Если собственник самостоятельно начнет ремонтные и строительные работы без предварительного согласования с государственными органами, он будет привлечен к административной ответственности. Прежде всего, придется заплатить штраф. В особо тяжелых случаях суд устанавливает, что апартаменты должны быть возвращены в прежнее состояние.

Избежать подобных проблемных моментов не сложно. Важно своевременно обратиться в контролирующие структуры и получить разрешение на перепланировку.

Особенности для жилья со свободной планировкой

Перепланировка в апартаментах свободной планировки должна быть обязательно согласованной. Помимо штрафных санкций, среди негативных последствий выделяют невозможность последующего узаконивания переустройства. Это обусловлено тем, что гражданин нарушит нормы, отраженные в Жилищном кодексе РФ.

Некоторые застройщики уверяют покупателей, что свободная планировка дает право не обращаться в БТИ для получения разрешения. Однако они заблуждаются. Возведение перегородок будет невозможным, пока Жилищная инспекция не даст зеленый свет на совершение таких действий.

Для узаконивания процедуры, собственнику потребуется:

Бумаги направляются в Жилищную инспекцию для получения разрешения. Если будет вынесено положительное решение, то впоследствии необходимо забрать новый техпаспорт на квартиру в БТИ.

Законопроект об инфраструктуре Байдена ограничит строительство домов для одной семьи

Президент Байден предлагает план инфраструктуры и создания рабочих мест на 2 триллиона долларов

Белый дом сравнивает предложение президента Джо Байдена по инфраструктуре со строительством межгосударственных автомагистралей и космической гонкой.

видео для сотрудников, США СЕГОДНЯ

Президент Джо Байден хочет, чтобы города разместили больше многоквартирных домов и многоквартирных домов, таких как переоборудованные гаражи, в районах, традиционно зонированных для проживания на одну семью.В рамках его плана развития инфраструктуры стоимостью 2,3 триллиона долларов в городах будет разрешено строительство небольших участков и многоквартирных домов с менее чем шестью квартирами рядом с традиционным домом.

Текущие законы о зонировании, которые отдают предпочтение домам на одну семью — известное как исключительное зонирование — непропорционально сильно повредили американцам с низкими доходами. Многие из них не могут позволить себе купить большие участки земли, в результате чего они оказываются в ловушке многолюдных кварталов, предназначенных в прошлом для чернокожих и коричневых жителей, в то время как белые семьи смогли переехать в односемейные районы в пригородах.

Предложение Байдена предусматривает предоставление грантов и налоговых льгот городам, которые изменяют законы о зонировании, чтобы обеспечить более справедливый доступ к доступному жилью. Дом с белым частоколом и большим задним двором для барбекю в честь четвертого июля может быть одним из основных элементов американской мечты, но эксперты и местные политики говорят, что многоквартирное зонирование является ключом к борьбе с изменением климата, расовой несправедливостью и растущим кризисом доступного жилья в стране. .

Законопроект еще не был написан, но Белый дом заявил, что хочет увидеть прогресс до Дня поминовения и принять закон этим летом.

Министр жилищного строительства и городского развития США Марсия Фадж сказала USA TODAY, что план администрации будет поддерживать сообщества, стремящиеся отменить жилищную практику, которая слишком часто дискриминирует цветных.

«Результат такого рода инвестиций будет иметь решающее значение для увеличения количества вариантов жилья для семей с низким и средним доходом», — сказал Фадж.

Законопроект об инфраструктуре Байдена будет стимулировать местных чиновников

Толчок к изменениям зонирования вызван тем, что администрация Байдена продолжает отменять жилищную политику бывшего президента Дональда Трампа, направленную на устранение антидискриминации и защиты гражданских прав.В рамках своего переизбрания Трамп обвинил демократов в желании «отменить пригороды».

При Байдене HUD недавно представил на рассмотрение два правила справедливого жилья, согласно уведомлениям, опубликованным во вторник Управлением управления и бюджета. Одна из этих политик могла бы восстановить правило «Позитивно продвигая справедливое жилищное строительство», требующее от городов отказаться от сегрегации или рисковать потерей федеральных средств. Другой восстановит «разрозненное воздействие», правовой стандарт, существующий несколько десятилетий назад, запрещающий дискриминационную практику кредитования и аренды.Министр жилищного строительства и городского развития

Федеральная политика была разработана для защиты людей от дискриминации при аренде или покупке дома, но регулирование землепользования и зонирования в значительной степени является функцией местных органов власти. Инфраструктурный план Байдена может значительно увеличить местные бюджеты, опустошенные во время экономической рецессии COVID-19 — привлекательное предложение для некоторых мэров, которые уже поддерживают политику доступного жилья, но хотят наличными для покрытия стоимости этих проектов.

Мэр Ньюарка, штат Нью-Джерси, Рас Барака заявил, что его город планирует «в полной мере использовать» федеральные доллары для поддержки 10-летнего процесса генерального планирования и расширения доступа к доступному жилью для чернокожих и коричневых жителей.

«Нам также нужно больше средств для создания таких решений, как дома на две и три семьи, которые могут помочь обеспечить создание благосостояния из поколения в поколение для чернокожих и коричневых семей по всей стране», — сказал Барака.

Розалин Блисс из Гранд-Рапидс, штат Мичиган, заявила, что с нетерпением ожидает рассмотрения деталей возможного законопроекта об инфраструктуре, но считает, что ее город с населением примерно 198 000 человек «опережает график», потому что он устранил исключительное зонирование 12 лет назад. .

Большинство муниципальных властей десятилетиями отказывались отменить ограничения на зонирование, в значительной степени потому, что многие налогоплательщики и застройщики этого не хотят.

Официальные лица в Денвере, а также в некоторых других городах, вместо этого внесли изменения, чтобы повысить справедливое развитие, такие как увеличение зеленых насаждений и смешанной недвижимости, но не готовы отменить зонирование для одной семьи, сказал мэр Денвера Майкл. Хэнкок.

«Это инфраструктура качества жизни, которая помогает строить сообщества, а не только здания», — сказал Хэнкок. «Речь шла не об отмене зонирования для одной семьи — чего не удалось сделать в нашем обновлении, — а о продвижении активов, необходимых каждому сообществу для обеспечения хорошего качества жизни.

Критики мелиорации — практики отмены ограничений на односемейное жилье, часто называемой «НИМБИ-изм», — говорят, что многоквартирное жилье снижает стоимость собственности. Они утверждают, что повышенная плотность населения создаст нагрузку на существующую инфраструктуру, такую ​​как школы, транспорт, ливневые канализации и службы общественной безопасности.

«Законная причина для регулирования плотности состоит в том, чтобы гарантировать, что плотность жилой среды соответствует существующей общественной инфраструктуре», — написали в Journal of Американская ассоциация планирования.

Устранение исключительного зонирования помогает повысить устойчивость к изменению климата для американцев с низкими доходами

Ученые-экологи и защитники окружающей среды также приветствовали предложение Байдена, заявив, что изменение зонирования и повышение плотности в городах могут смягчить воздействие на климат для жителей с низкими доходами. и цветные.

Многие цветные люди были лишены права собственности на жилье в течение десятилетий систематической практики «красной черты», когда финансовые учреждения ограничивали ипотечные ссуды и жилищное страхование для жителей определенных географических регионов.

Одно исследование, проведенное в научном журнале Climate, показало, что в районах 108 городов, которые когда-то были помечены красным цветом, дневная температура была выше, чем в других районах — в некоторых случаях до 10 градусов по Фаренгейту. Отчет показал, что в ранее выделенных районах было меньше парков, деревьев и они были ближе к промышленным районам, которые потребляют больше электроэнергии.

По данным Американской ассоциации общественного здравоохранения, Вашингтон, округ Колумбия, болезни, связанные с жарой, стали причиной рекордных смертей больше, чем любое другое стихийное бедствие за последнее десятилетие.Организация на базе C. для специалистов в области здравоохранения.

«Хотя на картах больше нет пометок, но установленные ими закономерности и границы отменить гораздо труднее», — сказала Стефани Розендорф, адвокат из Флориды и преподаватель городской политики. ассистент Гарвардской школы повышения квалификации.

Это открытие вызывает беспокойство, так как 79,5 миллионов американцев заявили, что не могут оплачивать свои домашние расходы, включая электричество, в связи с повышением температуры в ближайшие весенние и летние месяцы.

Устранение исключительного зонирования как способ создания более устойчивого к изменению климата многоквартирного жилья может помочь снизить как качество жизни, так и расходы на коммунальные услуги жителей с низкими доходами, сказал Ричард Ламондин, генеральный директор Ecosystems, компании по энергосбережению, которая модифицирует сантехнику для ванных комнат. сократить потребление воды на 40%.Его компания имеет проекты в более чем 30 штатах, многие из них — доступное жилье.

«Нет ничего сложного в том, чтобы продолжать настаивать на этом», — сказал Ламондин.

План Байдена направлен на восстановление доступного жилищного фонда

План Байдена обсуждается в то время, когда доступный жилищный фонд страны намного ниже уровня потребности. COVID-19 только усугубил ситуацию, вызвав бурю покупок, поскольку потенциальные домовладельцы стремятся воспользоваться низкими процентными ставками по ипотеке.В то же время миллионы безработных или частично занятых американцев изо всех сил пытаются сохранить крышу над головой, а другие стали бездомными.

В целом, почти 40 миллионов человек находятся под угрозой выселения, а медианные цены на дома в Соединенных Штатах выросли по стране более чем на 15% за последний год.

Ключевой проблемой на рынке жилья является нехватка предложения, объяснил Тендаи Капфидзе, главный экономист Lending Tree, торговой площадки онлайн-кредитования со штаб-квартирой в США.

Согласно анализу Национального совета по многоквартирному жилищному строительству, Соединенным Штатам потребуется ежегодно добавлять в среднем 328 000 единиц жилья к 2030 году, чтобы удовлетворить потребности растущего населения. С 1989 года стране удалось достичь этой отметки только три раза.

«Увеличение плотности должно привести к увеличению предложения в наиболее востребованных областях.Многосемейные квартиры также часто имеют более низкие цены, чем односемейные квартиры, поэтому они более доступны », — сказал Капфидзе.

Кристофер Птомей, исполнительный директор Центра жилищного строительства Тервиллигера при Институте городских земель в Вашингтоне, округ Колумбия, заявил о противодействии мелиорации на всей территории страна возникает из-за неправильного понимания того, как зонирование влияет на стоимость собственности и может поставить в невыгодное положение людей, не имеющих доступа к жилым кварталам.

Уровень владения жильем постоянно превышает 71% для белых американцев, чуть выше 41% для чернокожих американцев, 45% для американцев латиноамериканского происхождения и 53% для американцев азиатского происхождения.

Хулиан Кастро, секретарь по вопросам жилищного строительства и городского развития при президенте Бараке Обаме, сказал, что с нетерпением ожидает реакции городов, если Конгресс примет решение Байдена о зонировании.

«Слишком часто правила зонирования улавливают семьи с низким доходом, особенно цветные семьи, в сегрегированных районах и лишают их возможности получения жилья», — сказал Кастро.

Следуйте за Romina Ruiz-Goiriena в Twitter: @RominaAdi

Опубликовано 10:08 UTC, апр.14, 2021 Обновлено 21:34 UTC, 14 апреля 2021 г.

Лето инфраструктуры: удивительно радикальный законопроект о жилищном строительстве

Закон о восстановлении благосостояния, законопроект демократов о примирении, отражающий большинство законодательных приоритетов президента Байдена, трудно выразить лаконично. Это законопроект о климате, в котором отражены исторические и крайне необходимые инвестиции в переход к «зеленому»; это счет по семейному уходу , включающий оплачиваемый отпуск по семейным обстоятельствам, всеобщее предварительное образование и программу медицинского обслуживания на дому; это счет за здравоохранение с пониженными ценами на рецептурные лекарства, субсидии на обмен Obamacare, решение для получателей Medicaid в штатах, не расширяющих возможности расширения, и стоматологическое обслуживание в рамках Medicare.Все это, конечно, все еще является предметом переговоров между демократами Палаты представителей и Сенатом, что заставит всех, кто смотрит, выдергивать волосы.

Одна из немногих причин, по которой законопроект не получил особого внимания, — это жилищная программа. Но дело не в том, что предложений по жилью нет. Законопроект предусматривает значительные инвестиции в ряд связанных с жильем приоритетов, которые охватывают весь спектр от технократических побуждений, одобренных неолибералами, до значительных ресурсов, направляемых на одобряемые активистами решения, включая деньги на строительство нового государственного жилья и общинные земельные тресты.

Анализ жилищных условий , представленных для наценки Комитетом по финансовым услугам Палаты представителей, который завершился на этой неделе, демонстрирует интересный комплексный подход к одной из самых неприятных проблем американской экономики — резкому росту цен. жилья. В законопроекте говорится о новых расходах на жилищное строительство в размере 327 миллиардов долларов, при этом основная часть этих денег идет на государственное жилье и жилищные ваучеры, а также на некоторые проекты для малоимущих. В целом, в лучшем случае закон может сократить количество бездомных вдвое в течение пяти лет (хотя в нем есть это новое, излюбленное демократическое построение, поскольку некоторые из них истекают в 2026 году, и будущий Конгресс должен будет сделать их постоянными). .

Начиная с мелочей, в счете есть деньги на реформирование кодексов зонирования, написанные для того, чтобы повсюду волновать YIMBY. Он выделяет 4,5 миллиарда долларов в виде грантов, в основном взяток, муниципалитетам, которые меняют свои законы о землепользовании, чтобы стимулировать и оптимизировать строительство дуплексов и триплексов на односемейных участках. Это подтверждает теорию о том, что развитие, плотность и предложение являются, по крайней мере, частью решения.

Больше от Александра Саммона

Эта долларовая стоимость бледнеет по сравнению с деньгами, выделенными на государственное жилье.Этот горшок на 80 миллиардов долларов представляет собой настолько значительные инвестиции, что они могут почти, хотя и не полностью, компенсировать дефицит финансирования, который годами преследовал основные органы государственного жилищного строительства страны. Эти 80 миллиардов долларов выделены интересным и необычным образом, причем 66 миллиардов из них находятся на прямом усмотрении министра жилищного строительства и городского развития Марсии Фадж. Как пишет Пол Уильямс, сотрудник Института семьи джайнов, , стандартная формула распределения средств государственного финансирования резко недооценивает потребности органов государственного жилищного строительства в крупных городах, таких как Нью-Йорк, Чикаго и Филадельфия.У госсекретаря Фаджа теперь будет возможность исправить самые серьезные недостатки, с которыми сталкиваются эти города.

Структура этой системы доказывает важность назначения секретаря Фаджа для прогрессистов. Хотя сама Фадж хотела возглавить сельское хозяйство, а не HUD, назначение бывшего члена Прогрессивной группы Конгресса на должность кабинета в администрации Байдена теперь дает шанс выплатить огромные дивиденды для защитников жилищного строительства по всей стране, у которых есть союзник, наделенный значительным финансированием. .Например, для Жилищного управления города Нью-Йорка (NYCHA), у которого дефицит финансирования составляет 40 миллиардов долларов, секретарь Фадж может почти ликвидировать этот разрыв одним махом.

В другом месте две основные программы HUD по оказанию помощи в аренде получают 90 миллиардов долларов, из которых 75 миллиардов долларов — на жилищные ваучеры по Разделу 8 всего на пять лет, что также является значительным вливанием денежных средств. Ежегодно это приведет к увеличению его годового бюджета примерно на 50 процентов. В настоящее время у Раздела 8 достаточно средств только для того, чтобы помочь 1 из 5 семей с их жилищными потребностями.Это предложение увеличило бы объем помощи домохозяйствам с крайне низким доходом и тем, кто находится под угрозой бездомности или домашнего насилия. Как и в случае программы государственного жилья, этого недостаточно для полного финансирования всех заявленных потребностей, но это большой шаг в правильном направлении.

Есть также 72 миллиарда долларов на инвестиции в производство доступного жилья в рамках инвестиционной программы HOME, что является еще одним подтверждением необходимости увеличения предложения жилья. Это должно стимулировать строительство многоквартирных домов по всей стране.

Это будет битва за сохранение интересов жителей с низкими доходами и людей с ненадежным жильем.

Есть и меньшие суммы денег для таких вещей, как общинные земельные трасты, излюбленный подход активистов, особенно в небольших американских городах, где стоимость земли не является чрезмерно высокой. Общинные земельные трасты позволяют общинам приобретать землю, на которой находится жилье, и сохранять контроль над жилищным фондом, структуру долевого участия, которая не позволяет внешним арендодателям поднимать цены и позволяет жителям извлекать выгоду из роста стоимости собственности.В законопроекте выделяются деньги, чтобы помочь общественным группам приобрести жилье для управления таким образом. Это могло бы стать большим стимулом для групп в Санта-Фе, Нью-Мексико, которые пытаются создать крупнейших общинных земельных фондов в стране . Хотя это, возможно, не самое эффективное решение для дорогих городов, где покупка земли является непомерно высокой, но оно демонстрирует интересную готовность принимать нетрадиционные решения, предлагаемые активистами.

Кроме того, есть и другие немонетарные обязательства.Законопроект освобождает ассигнованные средства от учета в соответствии с Поправкой Faircloth, положением 1998 года, которое запрещает HUD финансировать строительство нового государственного жилья, если он увеличивает количество единиц, находящихся в собственности органа государственного жилищного строительства. Большая часть фондов государственного жилья предназначена для покрытия отложенных ремонтов, поэтому, вероятно, будет построено мало нового государственного жилья. Но избавление от запрета на ткань Faircloth было приоритетом для представителей. Александрия Окасио-Кортес (штат Нью-Йорк), Нидия Веласкес (штат Нью-Йорк) и Ильхан Омар (штат Миннесота), и это положение сигнализирует о новом отношении Конгресса к строительству нового государственного жилья, что было невозможно в течение десятилетий.Впервые за долгое время властям государственного жилищного фонда говорят, что они могут строить и расширять.

Вопрос, конечно, в том, выдержат ли все эти положения процесс обсуждения. Жители государственного и субсидируемого жилья — не самые влиятельные округа в Вашингтоне, который в настоящее время кишит лоббистами, поскольку корпоративные интересы пытаются выдолбить законопроект о примирении. Несмотря на готовность Белого дома взаимодействовать с активистами в области жилищного строительства и группами, такими как Национальная жилищная коалиция с низким доходом, будет борьба за сохранение интересов жителей с низкими доходами и тех, кто находится в ненадежном жилье.Если размер законопроекта начнет уменьшаться, отсутствие гласности в отношении жилищных обязательств и суммы денег, выделяемой людям, которые не склонны голосовать в больших количествах, сделают его легкой мишенью для таких довольных демократов, как Джо Манчин. .

Коллега Манчина-демократа Марк Уорнер уже сообщил о своих проблемах с жилищным пакетом , но не из-за условий жилья для малоимущих, а из-за того, что, по его оценке, не хватает денег на выплату первоначального взноса.Очевидно, что помощь в виде первоначального взноса является преимуществом для совершенно другого сословия, более вероятно, что она принесет пользу рядовым избирателям (и донорам), хотя мало оснований полагать, что это полное решение глобального кризиса доступности жилья в Соединенных Штатах. система.

Тем не менее, оплата жилья — один из наиболее эффективных способов борьбы с инфляцией, о которой центристские демократы, как утверждают, так сильно заботятся. Стоимость жилья остается одним из самых раздутых аспектов американской жизни, съедая уникальный процент от зарплаты.Снижение стоимости жилья было бы наиболее значимым методом ограничения расходов на жизнь для американцев, борясь с «инфляционным налогом», о котором сенатор Манчин так бессмысленно высказался в The Wall Street Journal . Если бы он серьезно относился к этому беспокойству, он был бы самым большим сторонником жилищных предложений.

Что экономические данные говорят нам о влиянии контроля над арендной платой?

Неуклонно растущая арендная плата за жилье во многих крупных и продуктивных городах США возобновила дискуссию о том, следует ли расширять или вводить в действие положения о контроле за арендной платой.Под давлением необходимости бороться с повышением арендной платы законодатели штатов в Иллинойсе, Орегоне и Калифорнии рассматривают возможность отмены законов, ограничивающих возможности городов передавать или расширять контроль за арендной платой. Хотя правила и нормы контроля арендной платы различаются от места к месту, в большинстве случаев контроль арендной платы состоит из ограничений на повышение цен в течение срока аренды, а иногда и за пределами срока аренды, а также ограничений на выселение.

Новое исследование, изучающее, как контроль арендной платы влияет на арендаторов и рынки жилья, предлагает понимание того, как контроль арендной платы влияет на рынки.В то время как контроль арендной платы, по-видимому, помогает нынешним арендаторам в краткосрочной перспективе, в долгосрочной перспективе он снижает доступность, способствует джентрификации и создает негативные вторичные эффекты для окружающих районов.

В значительном объеме экономических исследований использовались теоретические аргументы, чтобы выделить потенциальные негативные последствия для эффективности при удержании арендной платы ниже рыночных ставок, начиная с Фридмана и Стиглера (1946). Они утверждали, что ограничение арендной платы приведет к тому, что арендодатели будут продавать свою арендуемую собственность арендаторам, чтобы арендодатели могли получать рыночную цену за свою недвижимость.Контроль арендной платы также может привести к «несоответствию» между арендаторами и арендуемыми объектами. После того, как арендатор получил квартиру с контролируемой арендной платой, он может не захотеть переехать в будущем и отказаться от контроля за арендной платой, даже если его жилье нуждается в изменении (Suen 1980, Glaeser and Luttmer 2003, Sims 2011, Bulow and Klemperer 2012) . Такое неправильное распределение может привести к тому, что домохозяйства с пустыми гнездами будут жить в квартирах размером с одну семью, а молодые семьи будут переполнены небольшими студиями, что явно неэффективное распределение. Точно так же, если арендные ставки ниже рыночных, арендаторы могут потреблять чрезмерное количество жилья (Olsen 1972, Gyourko and Linneman 1989).Контроль арендной платы также может привести к упадку фонда арендного жилья; арендодатели могут не вкладывать средства в техническое обслуживание, потому что они не могут окупить эти вложения за счет повышения арендной платы. (Даунс 1988, Sims 2007).

Конечно, контроль арендной платы также дает потенциальные выгоды для арендаторов. Например, контроль арендной платы обеспечивает страхование от повышения арендной платы, потенциально ограничивая перемещение. Сторонники доступного жилья утверждают, что эти страховые выплаты ценны для арендаторов. Например, если долгосрочные арендаторы создали особый капитал для района, такой как сеть друзей и семьи, близость к работе или дети, посещающие местные школы, то арендаторы сталкиваются с большими рисками из-за повышения арендной платы.Напротив, люди, которые мало связаны с каким-либо конкретным районом, могут легко застраховаться от повышения стоимости аренды на месте, переехав в более дешевое место. Те, кто инвестирует в местное сообщество, не могут так легко использовать этот тип «самострахования», поскольку они должны отказаться от части или всего капитала своего района. Контроль арендной платы может предоставить этим арендаторам такую ​​страховку.

До недавнего времени было мало данных или естественных экспериментов, с помощью которых можно было бы оценить важность этих конкурирующих аргументов и оценить, как контроль арендной платы влияет на арендаторов, домовладельцев или на рынок жилья в целом.Но данные о рынке нового жилья, охватывающие периоды резких изменений в законах о контроле за арендной платой в Кембридже, Массачусетс, и в Сан-Франциско, Калифорния, позволили экономистам изучить эти вопросы эмпирически. Хотя эти исследования подтверждают идею о том, что существующие арендаторы пользуются страховкой, обеспечиваемой контролем за арендной платой, они также обнаруживают, что общие затраты на обеспечение такой страховки очень велики.

С декабря 1970 по 1994 год все арендные единицы в Кембридже, построенные до 1969 года, регулировались постановлением о контроле за арендной платой, которое устанавливало строгие ограничения на повышение арендной платы и жестко ограничивало удаление единиц из арендного фонда.Законодательная цель постановления о контроле за арендной платой заключалась в предоставлении доступного арендного жилья, и накануне отмены контроля за арендной платой в 1994 году контролируемые единицы обычно арендовались по цене на 40 с лишним процентов ниже цены близлежащей неконтролируемой собственности. В ноябре 1994 года электорат Массачусетса провел референдум по отмене контроля за арендной платой с небольшим перевесом в 51–49 процентов, при этом почти 60 процентов жителей Кембриджа проголосовали за сохранение постановления о контроле за арендной платой. Это изменение закона напрямую повлияло на недвижимость, ранее подвергавшуюся контролю за арендной платой, что позволило арендодателям начать взимать рыночную арендную плату.

Autor, Palmer, and Pathak (2014) (APP) изучает влияние этого неожиданного изменения и обнаруживает, что рыночная стоимость недавно вышедших из-под контроля свойств увеличилась на 45 процентов. В дополнение к этим прямым последствиям отмены контроля над арендной платой, APP обнаружила, что отмена контроля над арендной платой оказывает существенное косвенное влияние на соседние объекты недвижимости, повышая их стоимость. Повышение цен после отмены контроля было значительно выше для объектов недвижимости, у которых была большая доля ранее контролируемых соседей: жилая недвижимость с 75-м процентилем контроля арендной платы приобрела примерно на 13 процентов больше стоимости собственности после отмены контроля, чем недвижимость с 25-м процентилем воздействия.Эта дифференцированная оценка собственности в районах с интенсивным контролем арендной платы была одинаково ярко выражена среди неконтролируемых и никогда не контролируемых единиц, предполагая, что эффект контроля арендной платы заключался в уменьшении желательности всего квартала.

Экономические масштабы воздействия отмены контроля над арендной платой на стоимость жилищного фонда Кембриджа велики, и в период с 1994 по 2004 год стоимость недвижимости увеличилась на 2,0 миллиарда долларов. Из этого общего эффекта только 300 миллионов долларов приходится на прямое влияние отмены контроля на ранее контролируемые единицы, в то время как 1 доллар.7 миллиардов за счет косвенного эффекта. Эти оценки предполагают, что более половины капитализированных затрат на контроль арендной платы несли владельцы никогда не контролируемой собственности. Недвижимость с контролируемой арендной платой создает существенные отрицательные внешние эффекты на близлежащем рынке жилья, снижая ценность этих кварталов и делая их менее желательными для проживания. Короче говоря, эта политика потребовала 2,0 миллиарда долларов расходов для местных владельцев недвижимости, но только 300 миллионов долларов из этой суммы были переданы арендаторам квартир с контролируемой арендной платой.

Diamond, McQuade, and Qian (2018) (DMQ) изучают последствия расширения контроля над арендной платой для арендаторов, домовладельцев и рынка жилья, которое стало результатом уникальной инициативы местного голосования 1994 года в Сан-Франциско. В 1979 году Сан-Франциско ввел контроль за арендной платой во всех стоящих зданиях с пятью и более квартирами. Контроль над арендной платой в Сан-Франциско состоит из регулируемого повышения арендной платы, связанного с ИПЦ, в пределах аренды, но без регулирования цен между арендаторами. Новое строительство было освобождено от контроля за арендной платой, поскольку законодатели не хотели препятствовать новому строительству.Небольшие многоквартирные дома были освобождены от этого изменения закона 1979 года, поскольку они рассматривались как более семейные предприятия и не имели рыночной власти над арендной платой.

Это исключение было отменено по инициативе голосования в Сан-Франциско в 1994 году. Сторонники инициативы утверждали, что малые многоквартирные дома теперь в основном принадлежат крупным предприятиям и должны подлежать такому же контролю за арендной платой, как и большие многоквартирные дома. Поскольку первоначальный закон о контроле за арендной платой 1979 г. затрагивал только объекты, построенные с 1979 г. и ранее, отмена исключения для небольших семейных домов также коснулась только объектов, построенных в 1979 г. и ранее.Это привело к дифференцированному расширению контроля над арендной платой в 1994 году в зависимости от того, было ли построено небольшое многоквартирное жилье до или после 1980 года — политический эксперимент, когда в остальном аналогичное жилье рассматривалось по-разному в соответствии с законом.

Чтобы изучить влияние контроля арендной платы на миграцию арендаторов и выбор района, DMQ исследует панельные данные, которые предоставляют решения о миграции на уровне адресов и характеристики жилья для большинства взрослых, живущих в Сан-Франциско в начале 1990-х годов. Это позволяет им определить лечебную группу арендаторов, которые жили в небольших многоквартирных домах, построенных до 1980 года, и контрольную группу арендаторов, проживающих в небольших многоквартирных домах, построенных между 1980 и 1990 годами.Их данные позволяют им отслеживать каждую из этих групп с течением времени до настоящего момента, независимо от того, куда они мигрируют.

Между пятью и десятью годами после изменения закона вероятность переезда на новый адрес бенефициаров контроля над арендной платой на 19 процентов ниже, чем у контрольной группы. Кроме того, влияние на вероятность остаться в Сан-Франциско в целом было таким же, что указывает на то, что значительная доля арендаторов, которых контроль арендной платы привел к тому, чтобы остаться по их адресу 1994 года, покинули бы Сан-Франциско, если бы они не были охвачены контролем арендной платы.

Эти эффекты значительно сильнее среди домохозяйств старшего возраста и среди домохозяйств, которые уже прожили несколько лет по своему адресу до лечения. Это согласуется с тем фактом, что обе эти группы населения, вероятно, будут менее мобильными. Арендаторы, которым не нужно переезжать очень часто, с большей вероятностью сочтут целесообразным оставаться в квартире с контролируемой арендной платой в течение длительного времени, что позволит им накопить большую экономию на аренде. Наконец, DMQ обнаружил, что эти эффекты особенно велики для расовых меньшинств, что, вероятно, указывает на то, что меньшинства в Сан-Франциско столкнулись с большим давлением вытеснения, чем белые.

Хотя расширение контроля над арендной платой действительно предотвратило некоторое перемещение арендаторов, проживавших в Сан-Франциско в 1994 году, арендодатели этих объектов отреагировали на уменьшение своих арендных потерь несколькими способами. На практике у домовладельцев есть несколько возможных способов отстранения арендаторов. Во-первых, домовладельцы могут сами въехать в собственность, что называется выселением при заселении. Во-вторых, Закон Эллиса позволяет арендодателям выселять арендаторов, если они намереваются удалить собственность с рынка аренды, например, чтобы преобразовать квартиры в кондоминиумы.Наконец, арендодателям по закону разрешено предлагать своим арендаторам денежную компенсацию за выезд. На практике такие трансфертные платежи от домовладельцев обычны и могут быть довольно большими.

DMQ обнаружил, что здания с контролируемой арендной платой на 8 процентных пунктов чаще были преобразованы в кондоминиумы, чем здания в контрольной группе. В соответствии с этими выводами они обнаружили, что контроль за арендной платой привел к снижению на 15 процентных пунктов количества арендаторов, проживающих в зданиях, подвергнутых лечению, и к сокращению на 25 процентных пунктов числа арендаторов, проживающих в квартирах с контролируемой арендной платой, по сравнению с уровнем 1994 года.Это значительное сокращение предложения арендного жилья было вызвано преобразованием существующих структур в жилые кондоминиумы, занимаемые владельцами, и заменой существующих построек новым строительством.

Это сокращение на 15 процентных пунктов предложения по аренде небольшого многоквартирного жилья, вероятно, привело к увеличению арендной платы в долгосрочной перспективе, что согласуется со стандартной экономической теорией. В этом смысле контроль арендной платы действовал как передача между будущими арендаторами Сан-Франциско (которые будут платить эту более высокую арендную плату из-за более низкого предложения) арендаторам, живущим в Сан-Франциско в 1994 году (которые напрямую получали выгоду от более низкой арендной платы).Кроме того, поскольку многие из существующих объектов арендуемой собственности были преобразованы в более дорогие, занимаемые владельцами кондоминиумы и новые объекты для сдачи в аренду, переход контроля арендной платы в конечном итоге привел к созданию жилищного фонда, который обслуживает лиц с более высокими доходами. DMQ обнаружила, что это элитное жилье, построенное в ответ на контроль за арендной платой, привлекло жителей с доходом как минимум на 18 процентов. Если взять все эти моменты вместе, то выясняется, что контроль арендной платы на самом деле способствовал облагораживанию Сан-Франциско, что прямо противоположно намеченной цели политики.В самом деле, одновременно привлекая жителей с более высокими доходами и предотвращая перемещение меньшинств, контроль за арендной платой способствовал увеличению неравенства доходов в городе.

Может показаться удивительным, что расширение контроля над арендной платой в Сан-Франциско привело к обновлению жилищного фонда с учетом вкусов людей с высокими доходами, в то время как отмена контроля за арендной платой в Кембридже также привела к модернизации и удорожанию жилья. Чтобы согласовать эти эффекты, полезно подумать о том, какие типы арендодателей отреагируют на расширение контроля за арендной платой по сравнению с его отменой.В случае расширения контроля над арендной платой некоторые арендодатели предпочтут возместить часть своих потерь путем преобразования в кондоминиум или перепланировки своего здания, чтобы освободить его от контроля над арендной платой. Однако другие домовладельцы могут принять постановление о контроле арендной платы и больше не проводить техническое обслуживание здания и позволить ему прийти в упадок. В случае расширения контроля над арендной платой можно было бы увидеть увеличение количества конверсий и обновлений кондоминиумов, вызванное арендодателями, которые предпочли отреагировать таким образом. Однако, когда контроль за арендной платой снимается, домовладельцы, владеющие зданиями с контролируемой арендной платой, — это те, кто не решил преобразовать квартиру в кондоминиум или перепланировку в ответ на первоначальный переход контроля за арендной платой.Действительно, можно было бы ожидать, что эта подгруппа арендодателей решит модернизировать и инвестировать в свою собственность после отмены регулирования арендной платы.

Контроль арендной платы, по-видимому, способствует доступности в краткосрочной перспективе для нынешних арендаторов, но в долгосрочной перспективе снижает доступность, способствует джентрификации и создает негативные внешние эффекты для окружающих районов. Эти результаты подчеркивают, что принуждение домовладельцев к страхованию арендаторов от повышения арендной платы может в конечном итоге привести к обратным результатам.Если общество желает обеспечить социальное страхование от повышения арендной платы, может быть меньше искажений, если предложить эту субсидию в форме государственной субсидии или налогового кредита. Это устранило бы стимулы домовладельцев к сокращению предложения жилья и могло бы обеспечить домашние хозяйства желаемой страховкой. Точка будущего исследования будет заключаться в разработке оптимальной программы социального страхования, чтобы застраховать арендаторов от значительного повышения арендной платы.

Авторы не получали никакой финансовой поддержки от какой-либо фирмы или лица для этой статьи или от какой-либо фирмы или лица, имеющего финансовый или политический интерес к этой статье.В настоящее время они не являются должностным лицом, директором или членом правления какой-либо организации, заинтересованной в этой статье.

«Вы не строите квартиры в Ватикане»: напряженность сохраняется, когда первые арендаторы переезжают в жилой комплекс Оттава-Гатино

Прочитать стенограмму

Марк-Антуан Массикотт почти покинул столицу страны, пока на берегу не возникла новая застройка реки Оттава.

27-летний организатор мероприятий одним из первых переезжает в четверг в недавно открывшийся шестиэтажный кондоминиум «O Condos» на территории жилого комплекса Zibi, который простирается по обе стороны Оттавы до Квебека и Онтарио. Река.

«Было намного лучше иметь такой проект на этом месте, чем оставить его как есть. Все, что я видел там, — это заброшенные здания, кирпичи и бетон, и теперь мы начинаем видеть реку, мы «Мы начинаем видеть деревья», — сказал Массикотт.

Закон о реформе судебных разбирательств по частным ценным бумагам 1995 года обеспечивает «безопасную гавань»
для прогнозных заявлений при определенных обстоятельствах.Некоторая информация
Включенный в данный Ежеквартальный отчет по форме 10-Q, содержит или может содержать
информация, ориентированная на будущее, в смысле федерального
законы о ценных бумагах, включая, помимо прочего, заявления относительно:
продолжающиеся отношения между Aimco и AIR («Отдельные организации») после
Разделение; влияние пандемии COVID-19, в том числе на нашу способность
поддерживать текущую или соответствовать прогнозируемой заполняемости, арендной ставке и эксплуатации недвижимости
полученные результаты; влияние приобретений, диспозиций, разработок и
перепланировки; наша способность уложиться в запланированные затраты и сроки, а также достичь
заложенные в бюджет арендные ставки, связанные с нашими инвестициями в девелопмент и реконструкцию;
ожидания относительно продаж наших квартирных сообществ и использования
доходы от них; наличие и стоимость корпоративного долга; и наши способности
соблюдать ковенанты по долгу, включая коэффициенты финансового покрытия.Эти прогнозные заявления основаны на суждении руководства на данный момент.
дата, которая подвержена рискам и неопределенностям. Риски и неопределенности, которые
может привести к тому, что фактические результаты будут существенно отличаться от наших ожиданий, в том числе:
но не ограничиваются: последствиями пандемии коронавируса для Aimco
бизнеса, мировой экономики и экономики США в целом, а также текущих,
динамичный и неопределенный характер и продолжительность пандемии, все из которых
усиливает влияние других рисков и факторов, описанных здесь, и
влияние на компании, в которых Aimco имеет частичную долю участия, включая ее
косвенная заинтересованность в партнерстве, которому принадлежит Parkmerced Apartments, и
влияние правительственных блокировок, связанных с коронавирусом, на жителей Aimco,
коммерческие арендаторы и операции; недвижимость и операционные риски, в том числе
колебания стоимости недвижимости и общий экономический климат в
рынки, на которых мы работаем, и конкуренция за резидентов на таких рынках;
национальные и местные экономические условия, включая темпы роста рабочих мест и
уровень безработицы; количество, расположение и качество конкурентоспособных новых
жилищное обеспечение; сроки и последствия приобретений, отчуждений,
разработки и перепланировки; ожидания относительно продажи квартиры
сообщества и использование доходов от них; страховые риски, включая стоимость
страховки, стихийных бедствий и суровых погодных условий, таких как ураганы;
сбои в цепочке поставок, особенно в отношении сырья, такого как
пиломатериалы, сталь и бетон; финансовые риски, включая доступность и
стоимость финансирования; риск того, что денежные потоки от операционной деятельности могут быть недостаточными
для выполнения необходимых платежей в счет основной суммы долга и процентов; риск того, что заработок может
не может быть достаточным для соблюдения условий долговых обязательств, в том числе
коэффициенты финансового покрытия; правовые и нормативные риски, включая затраты
связанные с судебным преследованием или защитой претензий и любыми неблагоприятными исходами; в
положения законов и правительственных постановлений, которые влияют на нас, и толкование
эти законы и постановления; возможные экологические обязательства, включая затраты,
штрафы или пени, которые могут быть понесены в связи с необходимым исправлением
загрязнение недвижимости, которая в настоящее время или ранее принадлежит Aimco; в
отношения между Aimco и отдельными организациями после разделения; в
способность и готовность Обособленных лиц и их дочерних компаний встретиться
и / или выполнять свои обязательства по договорным соглашениям, которые были
между сторонами в связи с Разделением и любым из
их обязательства по возмещению, защите и оградить другую сторону от
и против различных исков, судебных разбирательств и ответственности; и возможность
получить некоторые или все преимущества, которые мы ожидаем получить от Разделения;
и другие подобные риски и неопределенности, время от времени описываемые в нашем
подачи документов в Комиссию по ценным бумагам и биржам («SEC»).Кроме того, наша текущая и продолжающаяся квалификация в сфере недвижимости
инвестиционный траст предполагает применение высокотехнологичных и сложных
положения Налогового кодекса 1986 года с поправками («Кодекс») и
зависит от нашей способности соответствовать различным требованиям, предъявляемым Кодексом,
за счет фактических производственных результатов, уровней распределения и разнообразия запасов
право собственности.

Читатели должны внимательно ознакомиться с нашей финансовой отчетностью и примечаниями к ней.
а также п.1А. Факторы риска, указанные в Части II настоящего отчета.Эти факторы должны
не следует истолковывать как исчерпывающий, и его следует читать вместе с другими
предостерегающие заявления, которые включены в другие разделы настоящего Ежеквартального отчета по
Форма 10-Q. Мы не берем на себя никаких обязательств по общедоступному обновлению или обзору каких-либо
прогнозное заявление, будь то в результате новой информации, будущее
развития или иным образом, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Читателям также следует внимательно ознакомиться с разделом «Факторы риска».
описано в Пункте 1A Инвестиционно-управляющей компании и Aimco.
OP L.Объединенный годовой отчет П. по форме 10-К за год, закончившийся 31 декабря,
2020, и последующие документы, которые мы время от времени отправляем в SEC.

В контексте настоящего документа, за исключением случаев, когда контекст требует иного, «мы», «наш» и
«нас» относится к компании по инвестициям и управлению квартирами (которую мы называем
Aimco), Aimco OP L.P. (которое мы называем операционным партнерством Aimco) и
их консолидированные дочерние компании вместе.

Определенные финансовые и операционные показатели, указанные в настоящем документе и используемые руководством:
не определены в соответствии с общепринятыми в США принципами бухгалтерского учета,
или GAAP.Эти показатели определены и согласованы с наиболее сопоставимыми GAAP.
меры под заголовком «Показатели не-GAAP».

 

                                       29



 

план перераспределения капитала Aimco в пользу более прибыльных инвестиций
и разумное использование капитала.Наша основная цель - скорректировать негабаритные риски.
прибыль и ускорение роста для акционеров Aimco.

 

 диверсифицированный портфель стабилизированной недвижимости для обеспечения риска
         управление и обеспечить предсказуемый денежный поток.


      • План роста: у нас есть более 500 миллионов долларов капитала, на которые намечено вывести 

Мы нацелены на обеспечение превосходных показателей общей прибыли для акционеров,
в первую очередь за счет прироста капитала за счет увеличения инвестиций и активных
управление портфелем на многолетние периоды. Планируем реинвестировать прибыль в
способствовать росту и, следовательно, в настоящее время не намерены платить регулярные денежные
дивиденды.

Наши финансовые цели - создавать ценность и производить лучшие,
на уровне проекта, скорректированная с учетом риска рентабельность собственного капитала, измеренная по инвестициям
период Внутренняя норма доходности (IRR) и мультипликатор на уровне проекта на инвестированные
Капитал (MOIC).Мы измеряем более широкую производительность на основе чистой стоимости активов (NAV).
рост с течением времени.

 

У нас есть политики, которые поддерживают нашу стратегию и направляют наши инвестиции.
распределения и управления рисками, в том числе всегда держать значительную часть
от чистого капитала в диверсифицированном портфеле активов «Core» и «Core-Plus»
и перед началом проекта потребовать наличные деньги или выделенный кредит, необходимый для
завершение.

 

У нас есть штаб-квартиры в Денвере, Колорадо, и Бетесде, штат Мэриленд. Наш
инвестиционной платформой управляют опытные профессионалы из четырех
регионы: западное побережье, центральная часть и горный запад, средняя Атлантика и северо-восток, а также
Юго-восток.Благодаря регионализации этой платформы мы можем использовать все
знание местного рынка каждого регионального лидера, что создает сравнительное преимущество
при поиске, оценке и реализации инвестиционных возможностей.

 

Наша преданная команда подберет и выполнит разработку и перепланировку
проектов и различных других стратегий прямого инвестирования в наших национальных
Платформа. Портфель Aimco Development and Redevelopment в настоящее время включает:
1 доллар.0 млрд проектов в строительстве и сдаче в аренду, расположенных на пяти основных
Рынки США. Кроме того, в настоящее время у нас есть трубопровод на 2 миллиарда долларов.
возможности под контролем Aimco и возможность добавить к нашим
инвестиционный портфель, основанный на стратегических отношениях и за счет привлечения
региональные инвестиционные команды. Как правило, мы ищем возможности для прямых инвестиций в
места, где барьеры для входа высоки, целевые клиенты могут быть четко
определены, и где у нас есть сравнительное преимущество перед другими на рынке.

 Наши текущие ассигнования на альтернативные инвестиции включают: наши косвенные
мезонинный заем под проценты товариществу Parkmerced, которому принадлежит 3165 квартир
права на дома и будущее развитие в Сан-Франциско, Калифорния; наш пассив
инвестиции в акционерный капитал IQHQ, Inc. («IQHQ»), частной компании, занимающейся медико-биологической отраслью.
девелоперская компания;

                                       30


 

и RET Ventures, фонд ранней стадии развития технологий в сфере недвижимости.Мы ожидаем
направить часть нашего капитала на пассивные долговые и долевые инвестиции, как
напрямую и на уровне организации. Они оказываются привлекательными, когда оправдываются риском.
скорректированная доходность, когда у нас есть специальные знания или опыт, относящиеся к
конкретных инвестиций или когда существует возможность для положительного асимметричного
результаты, будь то через стратегическое партнерство или иным образом. Кроме того, из
время от времени мы будем использовать нашу устоявшуюся платформу и существующие отношения, чтобы
генерировать комиссионные за счет предложения услуг сторонним инвесторам в недвижимость,
собственники и распорядители капитала.

В нашем текущем операционном портфеле 29 многоквартирных домов (25
консолидированные объекты и 4 неконсолидированных объекта), расположенных в десяти основных
рынки и со средней арендной платой в соответствии со средними показателями местного рынка (обычно
определяется как класс B). У нас также есть одно коммерческое офисное здание, которое является частью
совокупность с прилегающим жилым домом. Целевой состав наших
стабилизированный портфель будет по-прежнему включать в себя в основном многоквартирные активы категории B,
распределены по портфелю, диверсифицированному на национальном уровне, и со склонностью к длинным
устоявшиеся жилые кварталы, которые имеют высокий рейтинг со стороны школ,
занятость фундаментальных и государственного и регионального управления.Core Plus
возможности предлагают возможность для дополнительных капиталовложений, в то время как
поддержание стабильного денежного потока для ускорения роста доходов и улучшения активов
ценности.

 

Время от времени мы будем выделять капитал на финансовые активы, предназначенные для
снизить риски где-либо еще на предприятии Aimco.Существующие примеры включают наши
возможность приобретения процентного свопа, предназначенного для защиты от переоценки
риск погашения обязательств Aimco.

Мы рассчитываем получить прибыль от нашей деятельности за счет отказа от права регресса.
имущественный долг, строительные ссуды, сторонний капитал и переработка
Капитал Aimco, включая нераспределенную прибыль. Мы планируем ограничить использование регресса
леверидж, с сильным предпочтением долга без права регресса на уровне собственности в
чтобы ограничить риск для предприятия Aimco.В случае необходимости мы планируем искать
акционерный капитал от партнеров по совместному предприятию для повышения стоимости капитала,
дальнейшее использование капитала Aimco, снижение подверженности разовым инвестициям и,
в определенных случаях для получения стратегической выгоды.

 

Строительная деятельность

                                       31 год


 

 Содержание




 

 перепланировка продолжается по плану. Первичная сдача многоквартирных домов
         началось в третьем квартале, завершение строительства запланировано на
         2022 год и стабилизация NOI намечена на 2024 год.• Аптон-Плейс в Верхнем Северо-Западном Вашингтоне, округ Колумбия, развивается
         график и в рамках бюджета. Проект планируется завершить в 2024 году.
         а стабилизация NOI нацелена на 2026 год.


      • Отель Benson Hotel and Faculty Club на Anschutz Medical and Life
         Кампус естественных наук в Авроре, штат Колорадо, находится в рамках бюджета и по расписанию для
         завершение в начале 2023 года и стабилизация NOI в конце 2026 года.

 

 • В Корте Мадера, Калифорния, разработка на Оук Шор,
 

 ремонтирует Гамильтон-он-Бей и ожидает возвращения многоквартирных домов
         онлайн в 2022 году, а стабилизация NOI намечена на 2024 год.

 

         2020. По состоянию на 30 сентября 2021 года 75% имущества сдано в аренду на 253 единицы.


      • В Prism, расположенном в Кембридже, штат Массачусетс, во всех многоквартирных домах было 

 штук, строительство завершено.
         На 30 сентября 2021 года 136-квартирный объект недвижимости сдан в аренду на 88%.

 на дату составления настоящего отчета, юридическое лицо этих дочерних компаний не имело
         пока не перешел в Aimco. До тех пор, пока юридическое название дочерних компаний не станет
         переданы, AIR обязана перечислить нам платежи по такой ссуде, и мы
         обязаны возместить AIR любые связанные с этим расходы и издержки 

 Инвестиции и признали актив, связанный с нашим правом на получение
         Мезонин Инвестиции от AIR.• Инвестиции в разработчиков биологических наук: в третьем квартале 2020 года мы сделали
         обязательство на 50 миллионов долларов по покупке обыкновенных акций IQHQ, a
         частная девелоперская компания в сфере медико-биологических наук. в
         в третьем квартале мы профинансировали вызов капиталовложений в размере 12,1 миллиона долларов,
         общий объем инвестиций составляет 24,6 миллиона долларов от общей суммы обязательств.


Инвестиционная деятельность

Договоры аренды

 

 1 июня 2021 г. вступили в силу условия договора аренды с AIR на
          Oak Shore Land, участок земли площадью 15 акров в районе залива Сан-Франциско на
          мы начали строительство 16 индивидуальных домов для сдачи в аренду и восьми
          вспомогательные жилые единицы в июне 2021 г.

 

          скидка.Приобретения

 

 миллионов, Eldridge Townhomes, городские дома из 58 квартир, расположенные в
          Элмхерст, штат Иллинойс, который компания Aimco разработала в период с 2018 по 2020 годы.


                                       32


 

  Оглавление



          Таунхаусы Элдриджа расположены рядом с существующим 400-квартирным домом Aimco.
          сообщества, и приобретение обеспечивает непрерывную работу
          эффективность и улучшенная маржа NOI.Планируем провести Eldridge 

       • В течение трех месяцев, закончившихся 30 сентября 2021 г., мы приобрели за 7,3 доллара США.
          миллионов дополнительные две посылки, прилегающие к нашему Гамильтону на берегу залива
          жилой комплекс в районе Эджуотер Майами. В сочетании с
          шесть смежных объектов недвижимости, приобретенные во втором квартале 2021 года, и земля
          приобретенный в рамках первоначального приобретения Hamilton on the Bay, мы
          теперь может в общей сложности построить более 1.1 миллион квадратных футов нового
          развитие на этом быстрорастущем субрынке.

 

 • В течение трех месяцев, закончившихся 30 сентября 2021 г., мы приобрели 

 семь
          акры земли под застройку в Колорадо-Спрингс, штат Колорадо, за 4,1 миллиона долларов
          что позволяет построить 119 квартир и таунхаусов.

 

 на покупку трех незастроенных земельных участков, расположенных в центре города Форт.
          Лодердейл, Флорида.Общая контрактная цена земельного участка - $ 49,0 

 обязательств, связанных с нашей долей в контрактной цене.Результаты по операционной недвижимости

У нас есть географически диверсифицированный портфель операционных объектов, которые
обеспечивает стабильный денежный поток и служит для уравновешивания рисков и высокой вариативности
денежные потоки, связанные с его портфелем девелопмента и редевелопмента, и
инвестиции с добавленной стоимостью. Наш операционный портфель дал хорошие результаты для
за три и девять месяцев, закончившихся 30 сентября 2021 г.

 

Мы измеряем сбор арендной платы за жилую недвижимость как сумму полученных платежей в виде
процент от всех причитающихся жилищных сумм. За истекшие три месяца
30 сентября 2021 года мы собрали 98,2% всей задолженности резидентов Aimco.
и признал 99,2% выручки, оставив 80 базисных пунктов безнадежной задолженностью.

 

Aimco капитализирует свою деятельность за счет собственности без права регресса
заемные средства, строительные ссуды, сторонний капитал и переработка капитала Aimco,
включая нераспределенную прибыль. Мы планируем ограничить использование регрессного кредитного плеча,
сильное предпочтение долгу на уровне собственности без права регресса, чтобы ограничить
риск для предприятия Aimco. В случае необходимости мы планируем привлечь акционерный капитал.
от партнеров по совместному предприятию для повышения стоимости капитала, дальнейшего использования
Собственный капитал Aimco, уменьшите подверженность разовым инвестициям и, в некоторых случаях,
стратегические преимущества.Мы уделяем большое внимание поддержанию достаточной ликвидности. По состоянию на 30 сентября 2021 г.
у нас был доступ к 413 миллионам долларов, включая 253 миллиона долларов наличными, 10 долларов
миллионов ограниченных денежных средств, а также возможность заимствования до 150 миллионов долларов на нашем
возобновляемая кредитная линия. См. Раздел «Ликвидность и капитальные ресурсы».
раздел для получения дополнительной информации о нашем кредитном плече.

При оценке нашего финансового состояния и операционных показателей мы используем не-GAAP
показатели, в том числе скорректированная EBITDAre, которая, по нашему мнению, полезна для инвесторов.
и кредиторы в качестве дополнительной меры нашей способности принимать и обслуживать
долг.Наш скорректированный показатель EBITDA за три и девять месяцев, закончившихся 30 сентября,
В 2021 году было 17,6 миллиона долларов и 53,8 миллиона долларов соответственно. Пожалуйста, обратитесь к
Раздел «Показатели, не относящиеся к GAAP» для получения дополнительной информации о расчете
Скорректированная EBITDAre и наши коэффициенты левериджа. Пожалуйста, обратитесь к разделу «Ликвидность» и
Раздел «Ресурсы капитала» для получения дополнительной информации о нашем кредитном плече.

                                       33


 

 Содержание



Финансовая деятельность

15 апреля 2021 г. Компания заключила соглашение о плавающей ставке на сумму 150 млн долларов США.
ссуда на строительство без права регресса, обеспеченная нашими процентами по аренде и
Доля участия AIR в собственности Flamingo North Tower.Первоначальный срок
срок кредита составляет три года, процентная ставка составляет один месяц LIBOR плюс 360 базисных пунктов.
при минимальной годовой процентной ставке 3,85%. По состоянию на сентябрь
30 января 2021 года у нас была непогашенная задолженность по основной сумме долга в размере 118,8 миллиона долларов. Определенные консолидированные
дочерние компании возместили AIR любые убытки, которые она понесла в результате
невыполнение кредита со стороны Aimco.

21 июня 2021 г. мы заключили договор без права регресса на сумму 100,7 млн ​​долларов США.
строительный кредит, обеспеченный нашей долей участия в Гамильтоне на
бухта.Первоначальный срок кредита - три года, процентная ставка - один
месячная ставка LIBOR плюс 320 базисных пунктов при условии минимальной годовой процентной ставки.
ставка 3,45%. По состоянию на 30 сентября 2021 года у нас было 25 миллионов долларов основной суммы долга.
выдающийся.

В течение трех месяцев, закончившихся 30 сентября 2021 г., мы закрыли два безвозвратных требования.
кредиты на 60 млн долларов. Ссуды предоставлены сроком на 10 лет и средневзвешенной фиксированной ставкой.
процентная ставка 3,09%. Поступления от займов были использованы для финансирования
приобретение Eldridge Townhomes и другая инвестиционная деятельность.Если LIBOR перестает существовать в течение срока действия этих соглашений, документы
связанные с этими соглашениями, содержат формулировки для перехода к
еще одна контрольная ставка. Ожидается, что LIBOR будет заменен на SOFR,
однако, если SOFR не будет доступен, соглашения содержат альтернативные
положения.

 

У нас есть три сегмента: (i) Девелопмент и Редевелопмент; (ii) Эксплуатация
Портфолио; и (iii) прочее. Наш сегмент девелопмента и редевелопмента включает
недвижимость, которая находится в стадии строительства, в стадии предварительного строительства или еще не построена
достигнута стабилизация, а также земельные сообщества, которые проводятся
развитие рядом с нашим Гамильтон-он-Бей-сообществом и другими землями
покупки.Сегмент девелопмента и редевелопмента также включает пять наших
сдаваемая в аренду недвижимость; два находятся в стадии строительства и три находятся в эксплуатации, но имеют
не достигнута стабилизация. Сегмент нашего операционного портфеля включает большинство
принадлежащие жилые поселки, которые достигли стабильного уровня деятельности
по состоянию на 1 января 2020 г. и сохранял его в течение текущего года и
сопоставимый период. В наш сегмент «Прочие» входят недавние таунхаусы Элдриджа.
приобретение, стабилизированное, но не принадлежащее в течение сопоставимого отчетного периода, и
1001 Brickell Bay Drive, наше единственное офисное здание.

Чистая прибыль снизилась на 6,8 млн долларов США и 13,5 млн долларов США за три и девять месяцев.
месяцев, закончившихся 30 сентября 2021 г., соответственно, по сравнению с аналогичными периодами в
2020, как более подробно описано ниже.

 

По состоянию на 30 сентября 2021 г. в наш сегмент «Девелопмент и редевелопмент» входили:
пять объектов недвижимости в стадии строительства и три объекта недвижимости в
сдача в аренду. Сегмент нашего операционного портфеля включал 24 сообщества с 6067
многоквартирные дома, а наш сегмент «Другое» включает в себя недавние таунхаусы Элдриджа.
приобретение, и одно офисное здание.

Мы используем пропорциональную чистую операционную прибыль от собственности для оценки операционной
показатели наших сегментов. Пропорциональная чистая операционная прибыль от собственности составляет
определяется как наша доля в доходах от аренды и прочего имущества, за исключением коммунальных услуг.
возмещения, за вычетом прямых операционных расходов на недвижимость, за вычетом коммунальных услуг
возмещения для консолидированных сообществ.В нашей сжатой консолидированной
отчеты об операциях, компенсации за коммунальные услуги включены в арендную плату и
доходы от прочей собственности в соответствии с GAAP. Соответственно, результаты
деятельность наших сегментов, обсуждаемых ниже, представлена ​​пропорционально
основу и исключить результаты четырех квартирных сообществ с совокупным
142 многоквартирных дома, которые мы не управляем и не консолидируем, векселя к получению,
наши инвестиции в IQHQ и Mezzanine Investment.

 

См. Примечание 9 к сокращенной консолидированной финансовой отчетности в
Пункт 1 для дальнейшего обсуждения наших сегментов, включая сверку
из этих пропорциональных сумм в консолидированную аренду и другое имущество
доходы и операционные расходы на имущество.

                                       34 

                                             Три месяца, закончившиеся 30 сентября, историческое изменение
(в тысячах) 2021 2020 $%
Доходы от аренды и прочего имущества до
компенсации за коммунальные услуги:
  Девелопмент и перепланировка 3196 долларов - 3196 долларов 100%
  Операционный портфель 34 591 32 376 2215 6.8%
  Прочие 3360 3107 253 8,1%
   Итого 41 147 35 483 5664 16,0%
Эксплуатационные расходы на имущество, за вычетом
компенсации за коммунальные услуги:
  Девелопмент и редевелопмент 2026 - 2026 100%
  Операционный портфель 11 257 10 182 1075 10.6%
  Прочие 1047 1077 (30) (2,8%)
   Итого 14330 11259 3071 27,3%
Пропорциональная чистая операционная собственность
доход:
  Девелопмент и редевелопмент 1170 - 1170 100%
  Операционный портфель 23334 22194 1140 5,1%
  Прочие 2313 2030 283 13.9%
   Итого 26 817 долл. США 24 224 долл. США 2593 долл. США 10,7%


За три месяца, закончившихся 30 сентября 2021 г., по сравнению с 2020 г., наша операционная
Чистая операционная прибыль, пропорциональная портфелю недвижимости, увеличилась на 1,1 млн долларов США,
или 5,1%. Увеличение произошло за счет увеличения на 2,2 млн долларов США, или на 6,8%.
доходы от аренды и прочего имущества в связи с более высоким средним доходом в 72 доллара на человека.
многоквартирного дома, и увеличение заполняемости на 280 базисных пунктов, частично компенсируемое
1 доллар.1 млн., Или 10,6%, увеличение операционных расходов на недвижимость, в основном из-за
к более высоким налогам на недвижимость и страхованию.

 

Результаты наших сегментов за девять месяцев, закончившихся 30 сентября 2021 г.
2020, как представлено ниже, основаны на классификации сегментов по состоянию на
30 сентября 2021 г.

                                              Прошло девять месяцев
                                                30 сентября, историческое изменение
(в тысячах) 2021 год 2020 год $%
Доходы от аренды и прочего имущества до
компенсации за коммунальные услуги:
  Девелопмент и перепланировка 7 889 долларов - 7 889 100 долларов.0%
  Операционный портфель 100 609 98 336 2273 2,3%
  Прочие 9 489 9 458 31 0,3%
   Итого 117 987 107 794 10 193 9,5%
Эксплуатационные расходы на имущество, за вычетом
компенсации за коммунальные услуги:
  Девелопмент и редевелопмент 5 956 - 5 956 100,0%
  Операционный портфель 33 386 31 088 2298 7.4%
  Прочие 3108 3022 86 2,8%
   Итого 42450 34110 8340 24,5%
Пропорциональная чистая операционная собственность
доход:
  Девелопмент и редевелопмент 1933 - 1933 100,0%
  Операционный портфель 67 223 67 248 (25) (-%)
  Прочие 6,381 6,436 (55) (0.9%)
   Итого 75 537 долл. США 73 684 долл. США 1853 долл. США 2,5%


За девять месяцев, закончившихся 30 сентября 2021 г., по сравнению с 2020 г., наша операционная
Чистая операционная прибыль, пропорциональная портфелю, по сравнению с прошлым годом не изменилась.
Это стало результатом увеличения арендной платы и других расходов на 2,3 млн долларов США, или на 2,3%.
доходы от собственности из-за более высокого среднего дохода в 17 долларов на квартиру в доме, и
увеличение заполняемости на 140 базисных пунктов, компенсируемое увеличением собственности
операционные расходы в основном связаны с более высокими налогами на недвижимость и страхованием.

                                       35 год



 

Суммы операционной прибыли, не отнесенные к нашим сегментам, включают внеплановые затраты.
связанных с управлением имуществом, аварийными потерями, списанием прямолинейных
дебиторская задолженность по аренде и результаты многоквартирных домов, проданных или удерживаемых за
продажа, отраженная в консолидированной сумме, которую мы не распределяем по нашим сегментам
для оценки показателей сегмента.

За три и девять месяцев, закончившихся 30 сентября 2021 г., амортизация и
расходы на амортизацию были выше на 2,4 млн долларов и 5,4 млн долларов соответственно,
по сравнению с аналогичными периодами 2020 года, в основном за счет дополнительных активов
вводится в эксплуатацию.

 

За три и девять месяцев, закончившихся 30 сентября 2021 г., по сравнению с тем же
периодов 2020 года общехозяйственные и административные расходы увеличились на 7 долларов.3 миллиона
и 17,6 млн долларов США, соответственно, в основном из-за разницы в распределении
затраты в 2020 году и фактические затраты на ведение отдельного бизнеса в
2021 г.

Расходы в процентах

За три и девять месяцев, закончившихся 30 сентября 2021 г., по сравнению с тем же
за периоды 2020 года процентные расходы увеличились на 5,6 млн долларов США, или 78,5%, и на 19,4 долларов США.
млн, или 104,7%, соответственно, в основном за счет процентов, связанных с
векселя к оплате AIR, заключенные в связи с Разделением.

 

26 ноября 2019 года мы сделали пятилетку 275 долларов.Мезонин-кредит на сумму 0 млн.
партнерство, владеющее квартирами Parkmerced, расположенными на юго-западе Сан-Франциско.
Заем меньше первой ипотечной позиции в размере 1,5 млрд долларов и приносит проценты.
по ставке 10% годовых, если она не выплачена от операций с недвижимостью. По состоянию на
30 сентября 2021 г., общая дебиторская задолженность, включая начисленные и невыплаченные проценты
составила 330,0 млн долларов. В течение трех и девяти месяцев, закончившихся 30 сентября 2021 г.,
мы признали 7,6 млн долларов и 22,7 млн ​​долларов, соответственно, дохода в
связь с мезонинным кредитом, по сравнению с 6 долларами.9 миллионов и 20,6 миллионов долларов
в течение трех и девяти месяцев, закончившихся 30 сентября 2020 г., соответственно.

 

Мы обязаны корректировать наши процентные ставки до справедливой стоимости ежеквартально.
основание. В результате корректировки рыночной оценки мы зафиксировали нереализованную
прибыль в размере 2,2 млн долларов США и нереализованная прибыль в размере 10,6 долларов США
млн в течение трех и девяти месяцев, закончившихся 30 сентября 2021 г., соответственно,
и мы зафиксировали нереализованный убыток в размере 1 доллара США.0 миллионов и 2,1 доллара
миллионов за три и девять месяцев, закончившихся 30 сентября 2020 г.

 

Прочие доходы (расходы), нетто, включают затраты, связанные с нашим управлением рисками.
деятельность, административные расходы партнерства, комиссионные доходы и некоторые
разовые статьи, такие как доход от услуг. За три и девять месяцев закончились
На 30 сентября 2021 г., по сравнению с аналогичными периодами 2020 г., прочие расходы, нетто
уменьшилась на 2,6 млн долларов США и 6,4 млн долларов США, соответственно, в основном за счет 1 доллара США.0
миллиона и 3,3 миллиона долларов дохода от платы за обслуживание, полученного в течение трех и девяти месяцев.
месяцев, закончившихся 30 сентября 2021 г., при этом оставшаяся разница составляет RETV
изменения в оценке.

 

Наша выгода по налогу на прибыль, рассчитанная в соответствии с GAAP, включает налог на прибыль.
связанных с доходами или убытками наших ИВВ.Подоходный налог, а также
изменения оценочного резерва и дополнительных отложенных налогов вместе
с передачей активов внутри компании и внутренней реструктуризацией (если применимо),
включены в состав льгот по налогу на прибыль в нашей сокращенной консолидированной отчетности
операции.

Консолидированная прибыль или убыток по GAAP, подлежащий налогообложению, состоит из прибыли до налогообложения или
потеря наших налогооблагаемых предприятий и прибыль, удерживаемая REIT. Для троих и
за девять месяцев, закончившихся 30 сентября 2021 г., у нас был консолидированный чистый убыток с учетом
налог в размере 7 долларов США.9 миллионов и 26,4 миллиона долларов соответственно. Для трех и девяти
за месяц, закончившийся 30 сентября 2020 г., у нас был консолидированный чистый убыток, подлежащий налогообложению.
5,7 млн ​​долларов США и 14,5 млн долларов США соответственно.

                                       36 

За три месяца, закончившихся 30 сентября 2021 г., мы признали льготу по налогу на прибыль.
2,0 млн долларов США по сравнению с 2,7 млн ​​долларов США за тот же период 2020 года.В
Изменение связано, прежде всего, с уменьшением убытков на наших предприятиях TRS.

За девять месяцев, закончившихся 30 сентября 2021 г., мы признали прибыль по налогу на прибыль.
9,9 млн долларов США по сравнению с 6,7 млн ​​долларов США за тот же период, закончившийся 2020 г.
изменение в основном связано с льготами по налогу на прибыль, связанными с внутренними
реструктуризации, изменения нашей эффективной государственной ставки, как ожидается, будут применяться к
восстановление наших существующих отложенных статей и более высокие убытки на наших предприятиях TRS.

 

Мы составляем сокращенную консолидированную финансовую отчетность в соответствии с
GAAP, который требует от нас делать оценки и допущения.Мы считаем, что
критические принципы учетной политики, которые предполагают наши более значимые суждения и
оценки, использованные при подготовке сокращенной консолидированной финансовой отчетности.
отчеты касаются обесценения долгосрочных активов и капитализированных затрат.

Наша критически важная учетная политика более подробно описана в Пункте 7,
Обсуждение и анализ руководством финансового состояния и результатов
Операционная деятельность объединенного годового отчета Aimco и Aimco Operating Partnership
по форме 10-K за год, закончившийся 31 декабря 2020 г.Не было
существенные изменения в нашей критически важной учетной политике по сравнению с теми, которые описаны в
форму 10-K, и мы полагаем, что соответствующие суждения и оценки
последовательно применялись и предоставляли финансовую информацию, которая достоверно отражает
финансовое состояние, результаты операций и денежные потоки за все периоды
представлен.

Показатели не-GAAP

Мы используем EBITDAre и скорректированную EBITDAre при управлении нашим бизнесом и оценке
наше финансовое состояние и операционные показатели. Эти ключевые финансовые
индикаторы не являются показателями GAAP и определены и описаны ниже.Мы предоставляем
сверка финансовых показателей не по GAAP с наиболее сопоставимыми
финансовый показатель, рассчитанный в соответствии с GAAP.

 

EBITDAre и скорректированная EBITDAre не являются показателями GAAP, что, по нашему мнению,
полезен для инвесторов, кредиторов и рейтинговых агентств в качестве дополнительной меры
наша способность брать и обслуживать долги, потому что они признаны мерами
показатели отрасли недвижимости и позволяют сравнить нашу кредитную
сила в разные компании.EBITDAre и Скорректированная EBITDAre не должны
рассматривал альтернативы чистой прибыли (убытку), определенной в соответствии с
GAAP как индикаторы ликвидности. Нет никакой гарантии, что наш метод
Расчет EBITDAre и Скорректированный EBITDAre сопоставим с другими реальными
инвестиционные фонды недвижимости. Нарейт определяет EBITDAre как чистую прибыль, рассчитанную в
в соответствии с GAAP, до вычета процентов, налогов на прибыль, амортизации и
расходы на амортизацию, дополнительно скорректированные на:

  • прибыли и убытки от отчуждения амортизированного имущества;


  • списание под обесценение амортизированного имущества;

 

 и


   • корректировки, отражающие долю Aimco в EBITDA от инвестиций в
      неконсолидированные предприятия.EBITDAre определяется Nareit и предусматривает дополнительный показатель эффективности.
не зависит от структуры капитала для большей сопоставимости объектов недвижимости
инвестиционные фонды. Мы определяем скорректированную EBITDAre как EBITDAre, скорректированную с учетом
влияние чистой прибыли, относящейся к неконтролирующим долям участия в
консолидированные партнерские отношения с недвижимостью и корректировки EBITDA, относящиеся к
неконтролирующие проценты и нереализованная прибыль по опционам на процентную ставку, которые мы
полагаем, позволяют инвесторам сравнивать нашу прибыль до того, как
структуры нашего капитала и задолженности перед другими компаниями в
индустрия недвижимости.Кроме того, мы исключаем процентный доход, признанный на нашем
Мезонинные инвестиции, которые были начислены, но не выплачены в течение трех и девяти месяцев.
месяцев, закончившихся 30 сентября 2021 и 2020 гг.

                                       37 

Сверка чистой (убыточной) прибыли с EBITDAre и Скорректированной EBITDAre за
за три и девять месяцев, закончившихся 30 сентября 2021 и 2020 годов, следующее (в
тысяч):

                                                  Три месяца закончились Девять месяцев закончились
                                     30 сентября 2021 г. 30 сентября 2020 г. 30 сентября 2021 г. 30 сентября 2020 г.
Чистая (убыточная) прибыль (4846 долл.) 1996 долл. США (3798 долл. США) 9 664 долл. США
Корректировки:
Процентные расходы 12,680 7,103 37,995 18,563
Льгота по налогу на прибыль (2,021) (2,673) (9,881) (6,728)
Износ и амортизация 21,709 19,296 63065 57,673
Корректировка по EBITDA
неконсолидированные товарищества 225 212 655 635
EBITDA на уровне 27 747 долларов США 25 934 долларов США 88 036 долларов США 79 807 долларов США
Чистый убыток (прибыль), относящийся к
погашаемый неконтролирующий процент
консолидированная недвижимость
партнерство (127) 121 (41) 349
Чистый (доходный) убыток, относящийся к
неконтролирующие интересы в
консолидированная недвижимость
партнерство (296) 1 (862) (4)
EBITDAсред. Корректировки, относящиеся к
неконтролирующим долям участия 177 (326) (54) (678)
Мезонинный инвестиционный доход, нетто
начислено (7,636) (6,870) (22,654) (20,553)
Нереализованные (прибыльные) убытки по
опционы на процентную ставку (2,231) 998 (10,608) 2,078
  Скорректированная EBITDAre 17 635 долларов США 19 858 долларов США 53 817 долларов США 60 999 долларов США







 

У нас есть обязательства и мы планируем потратить примерно 294,2 миллиона долларов на
реализуются проекты девелопмента и редевелопмента, неизрасходовано 281,2 миллиона долларов.
наши строительные кредиты по состоянию на 30 сентября 2021 года.

Наши основные виды использования ликвидности включают обычную операционную деятельность, платежи.
основной суммы и процентов по непогашенному долгу, капитальным затратам и будущим
инвестиции.

В случае, если наши денежные средства и их эквиваленты, возобновляемый обеспеченный кредит
кредитной линии, а денежных средств от операционной деятельности недостаточно для покрытия
наши потребности в ликвидности, у нас есть средства для создания дополнительной ликвидности, например
от деятельности по дополнительному финансированию имущества и выручки от продажи квартиры
общественные продажи.Мы ожидаем удовлетворения наших требований к долгосрочной ликвидности,
включая сроки погашения долга, расходы на развитие и перепланировку, а также будущее
инвестиционная деятельность, в основном за счет финансирования недвижимости, денежные средства
генерируется в результате операционной деятельности и повторного использования капитала Aimco. Наш возобновляемый
Срок погашения обеспеченной кредитной линии наступает в декабре 2023 г., до рассмотрения ее
два варианта продления на год.

 

Доступность и стоимость кредита и их влияние на общую
экономика может повлиять на нашу ликвидность и будущую финансовую деятельность, как через
изменения процентных ставок и доступа к финансированию.В настоящее время процентные ставки
низкий по сравнению с историческими уровнями, и финансирование доступно. Любой
неблагоприятные изменения в кредитной среде могут негативно повлиять на нашу

                                       38 

ликвидность. Мы предприняли шаги, чтобы частично снизить наши переоценки.
риск. Однако, если варианты финансирования собственности или развития станут недоступны,
мы можем рассмотреть альтернативные источники ликвидности, такие как уменьшение капитала
расходы или распоряжения квартирного сообщества.По состоянию на 30 сентября 2021 г. примерно 42% нашего кредитного плеча состояло из
имущественная, безвозвратная, погашаемая задолженность. Примерно 89% наших
долговые обязательства на уровне собственности имеют фиксированную процентную ставку, которая обеспечивает хеджирование от увеличения
процентные ставки, ставки капитализации и инфляция. Средневзвешенная
оставшийся срок до погашения нашего долга без права регресса составлял 5,7 года.
по средневзвешенной процентной ставке 3,09%.

 

По состоянию на 30 сентября 2021 г. примерно 46% нашего кредитного плеча состояло из нот.
к оплате AIR, с фиксированной процентной ставкой 5,2% и сроком до погашения 2,3
лет, и примерно 12% составили наши безвозвратные
строительные ссуды.

В рамках нашей возобновляемой обеспеченной кредитной линии мы согласились поддерживать фиксированный
коэффициент покрытия заряда не менее 1.25x, минимальная материальная чистая стоимость 625 долларов
миллионов, и максимальный размер кредитного плеча 60%, как определено в кредитном соглашении. Мы
в настоящее время соблюдают и ожидают соблюдения этих условий.

 

За девять месяцев, закончившихся 30 сентября 2021 г., чистые денежные средства, полученные от операционной
мероприятия составили 22,1 миллиона долларов. На наш операционный денежный поток в первую очередь влияют
арендные ставки, заполняемость и операционные расходы, относящиеся к нашему портфелю
квартирных сообществ и общехозяйственные и административные расходы. Денежные средства предоставлены
операционная деятельность за девять месяцев, закончившихся 30 сентября 2021 г., уменьшилась на
$ 19,2 млн по сравнению с тем же периодом, закончившимся в 2020 г., в связи с более высокими операционными
общехозяйственные и административные расходы.

За девять месяцев, закончившихся 30 сентября 2021 г., наши чистые денежные средства, использованные в
деятельность на сумму 216,6 млн. долл. США состояла в основном из капитальных затрат и
наличными, использованными при покупке отеля Benson, таунхаусов Элдриджа и
затраты на строительство наших объектов недвижимости.

Общий прирост капитала составил 134,9 млн долларов США и 15,3 млн долларов США в течение девяти лет.
месяцев, закончившихся 30 сентября 2021 и 2020 годов соответственно. Мы в целом профинансировали
прирост капитала за счет имеющихся денежных средств и денежных средств от операционной деятельности.Мы исключаем суммы капитальных затрат, связанных с коммерческими площадями и
многоквартирные дома, проданные или классифицированные как предназначенные для продажи в конце
период от вышеуказанных мер. Мы также исключили из этих мер
косвенные капитализированные затраты, которые еще не относятся к общинам с
прирост капитала и связанные с ним категории капитальных затрат.

 

Финансовая деятельность

Чистые денежные средства от финансовой деятельности за девять месяцев, закончившихся 30 сентября 2021 г.
увеличилась на 93,2 млн долларов США по сравнению с девятью месяцами, закончившимися 30 сентября 2020 г.
в основном за счет привлечения строительных ссуд, а также поступлений от $ 59,8
миллионов кредитов на недвижимость без права регресса, выданных в течение девяти месяцев, закончившихся
30 сентября 2021 г.

Будущие потребности в капитале

Мы рассчитываем профинансировать любые будущие приобретения, перепланировку, развитие и другие
капитальные затраты, в основном за счет операционных денежных потоков, краткосрочных займов,
и заемное и долевое финансирование.Наш ближайший бизнес-план не предусматривает

                                       39


 

 выпуск акций. Мы полагаем, основываясь на информации, доступной на этом
время, чтобы у нас было достаточно наличных денег и доступ к дополнительным источникам
ликвидность для удовлетворения наших операционных потребностей на 2021 год и далее.